湖光小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。 一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1.小区最晚建成于1996年，虽然楼龄较大，但楼体维护水平好，整体干净整洁，再加之楼间距大采光好，居住品质好。

2. 小区有52㎡-81㎡的一居到三居户型，户型房源较多，选择较为广泛。根据幸福里APP7月报价为33462元/㎡，如购买一套66㎡两居室，报价205万，总购房成本低。

3.小区地理位置优越，临近怀山柔水、青春路公园、滨湖公园等旅游景点，给小区居民短期出游提供更多的选择性。

4.小区附近便有一处新兴居小区公交站，可乘坐多路公交车如H56、H61等。旁边还有怀沙路、青春路等主干道，交通便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源为74套，占总房源5.04%。小区目前在售均价33462元/㎡，环比上涨0.10%。从近6个月的价格波动趋势来看，本小区均价略高于怀柔板块整体均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低为56㎡一室一厅户型，报价180万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为63万，二套首付为108万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有47㎡-56㎡一居室、52㎡-73㎡二居室、66㎡-147㎡三居室、198㎡四居室户型。其中两室户型占较大比重。现选择小区主力户型53㎡两室一厅和72㎡两室一厅进行分析。

楼栋选择方面，8号楼、19号楼、甲12号楼、甲20号楼靠近小区内部，环境相对安静，建议优先选择。6号楼、9号楼、11号楼、甲20号楼距离东门，北1门较近，可快速的到达公交车站，交通出行方便。16号楼-18号楼、21号楼、22号楼、乙18号楼靠近水库，居家观光更好，但邻近环湖东路，会存在一定噪音影响。

1、小区在售房源户型较多，购房门槛低，适合有住宅需求且资金有一定限制的购房者。

2、小区地理位置在怀柔城区辐射范围内，有意在怀柔板块生活工作的人群可作为选项。

3、小区临近主干道青春路与怀柔区企业集中办公区，适合在青春路沿线及上述地点工作的人群。

截止到2021年7月份，怀柔板块共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华庭、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。其中北京城建·府前龙越距离湖光小区最近，约1.9公里。除此之外还选择距离较近的北科建翡翠华庭进行对比。

北京城建·府前龙越位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目户型面积包括106㎡-136㎡三居室、145㎡-167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司北京北控城市开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，还有89㎡两居室、134㎡三居室和面积最大的149㎡四室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。

对比之下，湖光小区挂牌价格33462元/㎡（2021年7月27日），目前最小户型面积为52㎡一室，最大为81㎡三室，购房最低成本约为180万，价格更低。适合购房成本有限的人群。而北京城建·府前龙樾和北科建翡翠华庭虽然单价低，但购房总价远高于湖光小区，适合预算充足且较为追求新房的人群。

怀柔板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离湖光小区较近的新贤家园、青春路九院与湖光小区进行比较。