保利春天里小区位于北京市大兴区天宫院南的思邈路，属于天宫院南商圈。天宫院南板块位于大兴区西北部，东临魏善庄镇，西隔永定河与房山区良乡镇相望，西南与庞各庄镇、房山区良乡镇接壤，北与黄村镇毗邻。板块东邻有京雄城际铁路、京九线、大兴机场高速穿过，内有大广高速连通南六环与魏永路。

板块内周边配套目前主要集中在大广高速以西，新贵大街以东的天宫院村范围内。有地铁4号线大兴线，南起天宫院站，途径生物医药基地、黄村火车站，向北可直到达西单、中关村、圆明园等地。地铁沿线有两家高端大型商场龙湖时代天街、凯德Mall·天宫院，两者仅有一站之隔，引进了购物、影院、餐饮、亲子、教育培训项目，吃喝玩乐学一条龙，还可享受到潮玩、运动、宠物等各种兼具新理念、新体验的生活方式。在各种中小型商超满足日常生活购物所需之余，为周边居民提供了更丰富、可体验较高消费服务水平的社交购物和娱乐聚集地。

教育方面，天宫院村范围内从幼儿园到中学都有覆盖，幼儿园基本都在生活区附近。主要学校有5所，有大兴区第六中学、首都师大附中(大兴南校区)、清华大学附属中学(大兴学校)等，教育资源丰富。医院较少，仅有一级甲等综合医院北京市利康医院和天宫院街道健康小屋，可解决居民的日常看病问题，大病重病就医较为不便。板块内还有永兴河湿地公园、大兴滨河森林公园等生活休闲配套设施。现有产业主要为以生物医药基地、药品研究及生产为主的医药健康产业。

板块内之前多为村、场、庄，无住宅小区。随着2010年底地铁4号线大兴线通车之后，天宫院南开始受到外界和开发商的关注，围绕生物医药基地东配套区项目，在地铁沿线相继有保利、首开、龙湖、万科等多家房企拍得土地，新开发了十几个住宅小区。目前仅有二手房在售，户型可选择性较多，房源较为充足。

居住人群为当地各村镇居民、地铁沿线天宫院商圈中关村等地工作的通勤族、在生物医药基地工作从事生物医药行业的研究员等。

天宫院南自2010年底起至2014年4月，围绕生物医药基地东配套区项目，相继招标、挂牌出让10次土地，建筑用途包括二类居住、住宅混合公建、学校用地等。建设用地面积共计：891803㎡，平均楼面地价：7751.2元/㎡，总成交价：324900万元，平均溢价率41.91%。以上住宅项目均已建成，为区域二手房市场量提供了基础。

2021年北京首批集中供地竞拍中，中冶5月11日以62.5亿元拿下大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块，建设用地面积：94974㎡，楼面地价：32400元/㎡，溢价率5.04%,。该地块属于R2二类居住用地、A334基础教育用地，需配建1000㎡公租房，并由北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司回购并持有，回购价格8000元/㎡。“公共租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的人才进行定向配租。

2021年5月8日中骏、金辉联合体经过一轮报价，以45.2亿元底价摘得北京大兴新城核心区D、K组团土地一级开发DX00-0102-6006、6010、6018、6024、6026地块，建设用地面积：108244㎡，楼面地价：17228元/㎡。该地块属于R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、B1商业设施用地、A334基础教育用地，该宗地将以五通一平形式供地。

天宫院南2015年-2021年5月，住宅用地出让项目有两宗，未来新房市场量将会得到一定的补充。新房入市后会对板块内现有小区的二手房价格有所冲击。

根据《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年－2035年）》，大兴分区将构建具有大型特色的“一轴、一心、三城、三带、多点”空间结构。“多点”为三城外围的各镇，其中天宫院南板块内的黄村镇、北臧村镇，将依托“三城”之一的大兴新城形成综合服务保障板块，未来重点在公共服务设施建设、城乡统筹发展、生态修复、产城融合等方面提升强化，实施以城带镇的特色化发展。

大兴新城将打造“一心、一环、多组团“的空间结构，其中天宫院南板块内的生物医药基地组团为大兴新城未来重点发展与更新的地区之一。板块将立足生物医药基地，重点发展医药健康，推进做大生物医药基地和做强医药健康产业。

黄村镇将重点结合大兴新城城市化建设，实现城乡融合发展。北臧村镇规划建设为绿色休闲特色创意产业的小城镇，结合永定河生态文化带，打造与生态空间融合发展的绿色小镇，重点发展生态休闲旅游产业；依托自然本底资源，承接生物医药基地外延产业，适度发展医疗康养产业。

板块内多为新城城乡结合部地区，将重点加大集体建设用地减量腾退力度，加快黄村镇、北臧村镇集体经营性建设用地入市，结合宅基地改革试点及美丽乡村建设，有序推进集中建设区内村庄城镇化及提升改造工作。

低密板楼是保利春天里小区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或四户的设计，保证了多数房源会南北通透，采光好，居住舒适度高。

小区户型从58㎡一居到150㎡五居均有房源在售，且数量相对较为充足。为满足购房者不同的需求提供了充分的可选择性。

小区占地面积大，内部有花园景观设计，绿化率高，楼间距宽敞，提升了业主的居住舒适度。

外部配套方面，小区周边除有中小型商超满足日常生活所需的购物外，对面就是大型高端商场-凯德mall，可以一站式满足更高水平的消费需求。另一个大型高端商场龙湖时代天街也在地铁沿线上，购物十分方便。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。

小区西1门距地铁站仅200米不到，步行2分钟内就可以到达，西侧的新源大街较宽而且并不拥堵，东侧有大广高速，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常便利。

保利春天里小区2021年6月挂牌均价44276元/㎡，比上月下跌0.01%，基本持平。挂牌房源以84㎡-87㎡的两居室居多，总价在329万-400万间，小区共4589户。根据幸福里app显示挂牌房源87套，房源相对充足。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型84㎡二居室为例，报价350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为123万，二套首付为210万。

小区户型多样，以中小户型为主，最小的是58㎡的一居室，最大的是153㎡的四居室。

其中58㎡一居室全明格局，客厅朝南向带阳台，卧室朝西向，厨房和卫生间朝北，户型方正，比较适合年轻人首次置业；

84㎡二居室，全南户型，客厅、主卧朝南，采光充足，适合新婚二人购置，得房率很高。

96㎡四居室南北通透、客厅、主卧朝南，有观景落地窗，适合三口之家刚需置业；140㎡五室南北通透，户型方正、客厅朝南，主卧朝南带卫生间，适合首改需求的购房者、有与父母同住需求的三口之家，对居住空间要求较高，有较高经济基础。

楼栋方面，小区各楼栋内户型分布较均匀。小区东侧8号、9号、23号楼临近大广高速，噪音会相对较大，对安静环境要求较高的购房者建议综合考虑这点；6-7号楼离小区几个商超较近，日常购物较为方便；3号楼、15号楼、16号楼离第七幼儿园最近，接送小朋友十分便利，且靠近距地铁站最近的西1门。

对于在地铁4号线大兴线沿线生物医药基地、天宫院商圈、中关村等地工作的通勤一族，以及考虑孩子上学、对周边教育资源有刚需的人群来说，比较适合选择在该小区购房。

2021年5月天宫院南板块内在售新房为绿地智慧健康城、金科天宸荟的写字楼和住总正华时代广场的商铺，故板块内暂无在售普宅新房可参考对比。所以选择周边黄村板块在售的离天宫院南相对较近金融街金悦府进行对比。

金融街金悦府在售户型有7套83-89㎡的两居，均价54000元/㎡，总价412万元/套起；另有5套88-129㎡的三 居，均价53600元/㎡，总价450万元/套起。小区距离保利春天里小区6公里，近义和庄地铁，邻近两大绿色休闲公园、大兴区永华实验学校，保证了周边交通、教育配套的完善。3公里左右有大兴区人民医院，小区医疗配套优于保利春天里，但大型高端商业配套不足。均价相对较高，适合有一定经济基础的改善人群。

保利春天里周边二手房报价在3.5万元/㎡-4.3万元/㎡，其中保利春天派在售户型一室居多且房源较少，故选择其他两个与保利春天里分别南北相邻的保利首开熙悦春天和金融街融汇小区做对比。