北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区绿化好，空气清新，环境优美，绿植丰富，有中心花园，居住体验佳。

2、润泽公馆外立面美观，楼栋整体设计感强，视觉效果强，品质感受较好。

3、小区内部配套齐全，休闲娱乐场所、凉亭、停车棚、停车库等基础设施都有，而且底商丰富，生活便利。

4、润泽公馆门禁严格，安全系数高，安保措施到位，业主居住比较放心。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源24套，占全部房源的0.12%。小区目前在售均价83641元/㎡，环比上涨约0.16%。近6个月，小区整体均价高于北苑商圈在售均价，高于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为61㎡一室一厅户型，报价550万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为335.5万元左右，二套首付为418万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有12栋楼1994户，有61㎡一居、87㎡-107㎡二居、106㎡-148㎡三居、107㎡-217㎡四居。

因此选择主力户型88.3㎡二室一厅和145㎡三室二厅进行分析。

润泽公馆C区域362号楼、363号楼、364号楼，靠近水岸南街，人车流量大，可能受噪音影响，不太推荐。

润泽公馆B区域352号楼、354号楼，北临街道，可能受噪音影响，不太推荐。

润泽公馆A区域楼栋，处于小区中心位置，不临街，受噪音影响小，且有中心花园，高楼俯瞰景观佳，比较推荐；

小区距附近地铁站800米比较近，适合在北苑商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，绿化较好，环境优美，适合对居住品质、小区品质以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年8月，润泽公馆61㎡一室上车总价550万元，首付335.5万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的自住刚需购房者考虑。

除此之外，润泽公馆还有215.7㎡四室总价2250万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的终极改善购房者。

目前，距离小区最近的有新房在售的楼盘是位于小区东侧的天润福熙大道和小区西北侧的润泽御府。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

润泽御府（朝阳北苑）：均价110000元/㎡，总价5480万/套起。

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，润泽公馆房源最高挂牌总价在2250万元/套，润泽公馆的小面积二手房与两个新房项目价差较大，大面积二手房价格与新房项目有的一拼，但新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

润泽公馆均价高于北苑商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近为标准，以房龄和价格为区别项，故下面选取北苑华贸城、时代庄园进行比较。