枣园小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。

商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。

目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。

商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。

位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。

由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。

“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

小区都是6层板楼，并且采用一梯两户的设计，这意味着大多数房源南北通透，采光好，并且户型方正。

小区有46㎡-59㎡的一居、62㎡-109㎡的两居、80㎡-142㎡的三居、128㎡-239㎡的四居，总价213万起，在售户型61套；多面积段、低总价、多房源更容易令刚需购房者上车。

小区出门有公交站，距离地铁4号线大兴线枣园站不到800米，步行约10分钟，交通相对来说比较便利，很适合对地铁依赖性程度较高的人群。

小区居住氛围较好，部分房源为公房，邻里之间相熟度高，很适合有老人的家庭。

枣园小区挂牌房源以80㎡-142㎡的三居居多，总价在293万-660万之间。目前幸福里挂牌房源共61套，根据幸福里APP查询，小区当前挂牌率大约在1.8%左右，小区2021年6月5日挂牌均价为39811元/㎡，环比上涨0.04%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内。

具体购房成本方面，拿在售的102㎡的两居室为例，报价420万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为147万，二套首付为252万。

小区户型涵盖范围广，最小的是46㎡的一居室，最大的是239㎡的四居室，此外还有62㎡-109㎡的两居、80㎡-142㎡的三居，其中46㎡-59㎡一居室和60㎡左右的两居室适合单身创业者或两口之家居住。

小区的主力户型有南北通透的三室，其中两个卧室和客厅均朝南，客厅有大阳台设计，但是空间浪费大，超过100㎡的大两居、三居和四居，则更加适合有二胎的家庭和家里有老人的人群，但需要具备一定资金承受能力的购房者。

枣园小区是个比较大型的社区，共有51栋住宅楼，虽然各楼栋均为坐北朝南东西走向，但因小区楼栋较多，楼栋品质也存在较大差异。

其中1号楼-10号楼距离小区东门较近，进入小区较为方便，适合需要步行到公交站或地铁出行的上班族。8号楼西侧就有多个小公园和广场，休闲娱乐较为方便，但也相对比较嘈杂；31号楼—40号楼在小区的最内侧，环境最为幽静，喜好安静的可以选择这几栋楼。

小区居住环境好，小区内居住人群以中老年人为主，很适合退休人员养老；

小区距离地铁4号线大兴线比较近，以地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班族可以优先考虑；

小区购房门槛相对较低，在售二手房中最低入手总价213万，首付在75万左右，适合在周边商圈工作的刚需人群。

枣园板块内只有一个新房项目，是绿地海珀云翡，绿地海珀云翡是由北京绿地京翰房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，目前均价为7万元/㎡，总价最低700万/套起，从总价和购房人群角度来看，枣园小区与该项目不具可比性。

枣园商圈发展年限比较长，旧小区居多，且大部分都是单位员工住房，在这选择距离小区较近的枣园尚城北区和建成年代相差不多的滨河东里小区做对比。