亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、内部设施齐备。小区内有幼儿园和中学，还有集市供居民购买日常用品。

2、社区生活氛围浓厚。社区居住人群以当地回迁居民和附近工作员工为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

3、交通条件便利，出行快捷。小区1.5公里范围内包括5号线、8号线、15号线三条地铁，公交站距小区100m，小区周边是大屯北路和安立路两条主干道。

4、小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于亚运村商圈，商业繁荣；奥林匹克公园坐落北部，空气清新，风景秀丽。交通条件便利，出行快捷。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源共4套，户型以三室两厅为主。小区目前在售均价61948元/㎡，环比上涨约0.25%。近6月以来，小区整体均价低于朝阳区、亚运村板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格略有波动，走向与朝阳区、亚运村板块曲线变化基本平行；从目前情况来看，小区价格稳定，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为65㎡一室一厅户型，报价460万。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为180.3万元左右，二套首付为298.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有69㎡一居、70㎡-106㎡二居、102㎡-206㎡三居。

主力户型是78㎡两室一厅和140㎡三室两厅，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析：

1、慧忠北里社区主要有411、415号楼两栋大楼，411号楼下底商众多，可能会产生部分噪音问题，需要考虑。

2、楼栋的西侧是北辰东路辅路，来往车辆的噪音对社区可能会产生影响。

亚运村板块生活品质较高，生态环境优美，商业配套丰富。适合追求区域内齐全配套的群体。

小区交通线路便利，5号线地铁、公交、自驾出行都比较快捷，对交通依赖度高的用户可以考虑。

社区生活氛围浓厚，居住人群人文素质较高，适合追求休闲生活的用户。

北部有奥林匹克森林公园，适合绿色生态要求较高的群体。

小区内户型多样，小区较低的总价对刚需购房者十分友好，适合预算低的购房者和养老自主的群体。其中65㎡一居室的上车价180.3万元，价格比较友好；140㎡的三居室上车价在880.3万元，适合追求周边生态且预算比较高的购房者。

截止2021年7月，亚运村商圈内暂无新房出售。距小区最近的新房楼盘是位于小区西侧的八斗、西北方向约7公里的华贸铂金墅和天润福熙大道。

八斗目前均价110000元/㎡，总价1276万/套起。位于亚运村小营，推荐追求房产品质的群体购买。

华贸铂金墅和天润福熙大道总价略高。华贸铂金墅177㎡-326㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起。

三个新房项目处于五环外的北苑商圈和亚运村小营商圈，交房时间分别是2020年底，2021年中，目前均处于现房状态，推荐预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑。

由于慧忠北里与新楼盘价格差距过大，故不推荐进行比较。

小区均价低于亚运村商圈内二手房均价，现选择2公里范围内与慧忠北里社区房龄接近、均价相近且周边配套相似的大屯里小区、慧忠北里第二社区进行比较。