方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。

商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。

但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。

蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1.小区整体环境比较好，居住品质比较高，并且以大户型为主，据幸福里app2021年7月18日数据显示，房子总价在518万-1325万之间。

2.小区距离地铁14号线东段和10号线，步行十分钟左右就可以到达。

3.小区周边有着完善的配套设施，小区楼下就有底商，涵盖了各种店铺，骑车七八分钟左右就可以去到北京市方庄购物中心，可以满足不同人群的购物需求。

4.小区人车分流，并且车位数量充足，车位数基本能够达到一家一个。

据幸福里app2021年7月18日数据显示，紫芳园六区小区7月挂牌均价72433元/㎡，环比上涨0.28%。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是稳步上涨的状态，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的101㎡的两居室为例，报价720万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源为非普宅首套首付为288万，二套首付为576万。

2021年7月份小区的房源有45套，挂牌房源有72㎡-123㎡的一居室、91㎡-147㎡的两居室、116㎡166㎡的三居室、79㎡-169㎡的四居室。

主力户型有150㎡的三室两厅两卫。

户型优点：客厅采光充足，南北通透；客厅开间4米，尺度标准利用率高。厨房带独立阳台通风性好，动静分区。

户型缺点：过道面积有部分浪费；卫生间采用暗卫设计，通风性不好容易造成室内异味。

小区其他户型有74㎡的一室一厅一卫。

户型优点：户型方正，采光优秀；厨房相对独立，方便清洁工作。

户型缺点：过道面积过大资源浪费；卫生间采用暗卫设计、通风差；卧室和客厅连接，动静不分离影响私生活舒适度。

小区一共有五栋楼均为板楼设计，每种户型在五栋楼中均有分布。西边和东边两个方向距离马路过近，可能影响休息，中间楼栋相对安静，一号楼，五号楼，距离小区大门较近，出行较为方便。

1.小区距离地铁14号线东段以及10号线比较近，推荐出行以14号线和10号线为主的人群可以考虑。

2.小区环境舒适度较高，儿童游乐设施，健身器材以及运动设施齐全，适合对生活品质要求高的人群居住。

3.小区72㎡左右的一居室，总价520万左右，适合单身以及刚需人群。两居室及以上户型面积较大，适合人员多的家庭居住，从而提升生活舒适度。

截止2021年7月份，方庄板块内有新房在售，是首开璞瑅公馆。首开璞瑅公馆是由北京首开亿信置业股份有限公司打造的普通住宅，2021年7月的均价为10.6万/㎡，均为四居，总价最低为2500万/套起。而紫芳园六区在售的最大户型有165㎡的三居，总价为1300万，从总价和购房人群角度来看，紫芳园六区与该住宅不具可比性。新盘预售，也不会对方庄板块内二手房市场造成冲击。

而距离最近的分钟寺板块内有新盘——合生·金茂东叁金茂府，合生·金茂东叁金茂府是由北京合盛恒嘉房地产开发有限公司开发建造的住宅，2021年7月份的均价为11万/m²，户型有三居和四居，总价最低为1900万/套起。而紫芳园六区在售的最大户型为165㎡的三居，总价为1300万，从总价和购房人群角度来看，紫芳园六区与该住宅也不具可比性。

选择紫芳园六区、紫芳园五区、紫芳园三区作为对比的原因是因为三个小区都是紫芳园系列小区，价格方面也相差不多。