加州水郡西区位于北京市房山区昊天北大街48号，属房山区长阳板块，由于距地铁较远，非长阳板块核心区。

房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。

板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，一直是刚需置业的热门板块。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。

板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。

政策规划方面，根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，房山发展方向为“以科技金融创新为引领，以文化旅游为提升，以国际交往为补充的生态宜居示范区、科技金融创新城”，产业结构发展方向主要以良乡组团+燕房组团+窦店组团为核心，并没有提到长阳。

2015年11月24日，天恒中粮联合体以42.03亿竞得长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块(房山轨道交通稻田站C地块)住宅混合公建及二类居住用地，并配建2.2万平方米自住房，楼面地价约2.7万元/平方米，自住房销售限价为1.8万元/平方米。

此后近5年时间，房山离城区最近的长阳镇再无一宗宅地出让。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

2021年3月31日，北京市规自委发布2021年首批竞拍地块信息，房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块，地块配建建筑规模25775.56平的公共租赁住房，将有中标人完成建设，建成后由北投公司整体回购，回购价格8380元/平（含全装修费用）；除此以外的居住建筑规模用于建设“共有产权住房”，房屋销售均价为27000元/平（含全装修费用）。目前该地块还未进行竞拍。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

加州水郡西区是中大型体量板塔结合社区，2009年-2011年建，楼龄较新，主力户型为88㎡-120㎡两居-三居，适合低总价刚需改善人群置业，小区开发商为北京日兴地产发展有限公司，物业公司为北京永隆国际酒店物业管理有限公司，非名企开发。自交房后，中国新闻网、人民网、相关业主论坛等相继报道过加州水郡业主与物业的纠纷，主要集中在停车区域划分、小区楼道清洁、顶层漏雨维修、物业人员态度方面，小区居民对物业管理满意度一般。小区整体品质好于老旧小区，但在同年代建设小区中，品质略次，适合首付有限，对小区品质要求不高的50㎡-90㎡小户型刚需、120㎡三居改善人群。

小区优势在于体量大、户型覆盖广泛，小区共8436户，户型覆盖57㎡-136㎡一居至三居，是长阳板块乃至房山区域在售房源及成交量较多的小区。另一个优势在于低总价置业，房价低于板块二手房均价。数据显示，房山长阳区域二手房均价为3.6万/㎡，加州水郡西区二手房均价为3.2万/㎡，低于区域均价，对于想在区域置业的低总价人群来说，上车容易。加之小区楼龄较新，整体为规划统一的小高层板楼、塔楼，外立面较新，居住感受较低密，周边购物较为方便，成为很多“钱不多但想住的舒适一点”人群的选择。

加州水郡西区位于长阳板块非核心区域，板块内同类型小区较多，整体二手房均价在3.6万/㎡左右，楼龄在2005年-2017年之间，整体楼龄较新，热点交易区域在房山线稻田站、长阳站、篱笆房站周边，离地铁越近楼龄越低的小区均价越高。距地铁2公里外较远区域的次新小区，均价普遍低于区域二手房均价，对于不依赖于地铁的低总价置业人群，也是热门之选。

加州水郡西区目前挂牌均价在3万/m²-3.2万/m²之间，目前挂牌房源163套，53㎡-60㎡一居，均价3.3万/㎡-3.6万/㎡，总价180万/套-220万/套，主力户型为86㎡-90㎡两居，均价2.8万/㎡-3.2万/㎡，总价250万/套-290万/套，90㎡-143㎡三居，均价2.4万/㎡-3.3万/㎡，总价310万/套-370万/套。

中介表示，该小区整体换手率高，近三个月成交了40套，主要是90㎡两居或三居，用户多为房山本地、京南、京西工作的刚需人群，卖房房主多因为改善置业，换到同板块大户型或为了孩子上学置换到城内。出租方面，小区出租率约30％，目前小区两居租金在3100元/月-3500元/月之间，租金与周边同类型小区持平，但低于地铁周边小区。

参照北京市现行的普宅标准看，小区为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，还需要考虑增值税、契税、个税等。小区周边无地铁，租金收益一般，小区楼龄较新，但相较于周边楼龄略大的碧桂园等小区未在租金上凸显出优势。由于小区房源较多，同类型房源较多，无论是租房还是出售，并不稀缺。

参考资料：

《房山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》正式获批

投诉长阳加州水郡物业 - 房山区委书记陈清 - 房山区 - 北京市 - 领导留言板 - 人民网