世纪东方嘉园南区小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。

商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。

商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。

百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。

重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。

实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。

保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

区域位置好，交通方便，位于百子湾商商圈，附近有世纪东方嘉园公交站、紫南家园西站和北站等，步行可以到达；地铁站有南楼辛庄地铁站、欢乐谷景区地铁站等，出行便利。

周边配套完善，属于百子湾商圈，有很多休闲场所、购物场所，比如欢乐谷休闲场所，佰利昌购物场所、燕莎奥特莱斯购物广场等。

小区绿化面积大，人口居住密度低，活动区域较大，居住体验较好。

小区户型通透，主要以两居、三居为主，在售户型较多，可选择性较强，能够满足不同购房者需求。

此外该小区相对于周边小区而言，物业费较低，为1.35元/㎡/月，居住成本较低，能够满足刚需购房者居住需求。

2021年6月，挂牌均价为60547元/㎡，比5月上升0.26%，相较上月有所增长，但幅度不大。

从近六个月房价波动情况来看，3月到5月份之间，挂牌均价出现了小幅度的波动，但是幅度变化较小，在6月又趋于平稳，相对于朝阳区百子湾区域房产均价而言较高，相对于朝阳区域房产均价而言较低，整体来看价格平稳，购房者无需过分担心房产价格问题。

具体购房成本来看，拿在售的61.7㎡一室为例，报价373.7万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为130.7万，二套首付为224.2万。

目前世纪东方嘉园南区在售户型主要有61.7㎡一室户型、49.52㎡-133㎡两室户型、103㎡-168㎡三室户型。

61.7㎡一室户型布局合理，室内面积利用率高，动静分离，有两个阳台，居住体验好。但是面积较小，仅有一个房间，卫生间属于暗卫，因此更适合小家庭居住。

42.54 ㎡两室户型方正；功能结构合理，两个卧室朝南，主卧带阳台，且面积大，采光好，厨房有阳台增加其面积。但是南次卧面积过小，客厅为暗厅，卫生间为暗卫，没有做到真正意义的南北通透，由于房屋面积较小，因此适合刚需者人群购买。

134.5㎡三室户型客厅面积大，两个卫生间客厅内设有阳台，居住体验较好。但是功能分区设计不合理，卫生间和厨房距离较近，而且属于暗卫，厨房通往客厅的过道较长，存在面积浪费问题。

小区周边人文气息浓厚，教育资源丰富，有小面积户型，适合准备在北京安家的年轻家庭。

小区绿化面积大，景观优美，居民娱乐活动丰富，小区内中老年居住者较多，适合养老人员居住。

小区周边交通便利，周边配套完善，房价平稳，适合北京朝阳区地铁7号线通勤上班者购买。

截止到2021年6月，朝阳区百子湾区域没有新房入市，距离世纪东方嘉园最近的新房分别为世茂北京天誉、首开璞瑅公馆，故选择这两个小区和世纪东方嘉园南区进行对比。

其中世茂北京天誉小区为北京合盛润景置业有限公司开发的住宅项目，房产均价为12万元/㎡，户型主要以145㎡三居户型、185㎡-215㎡四居户型为主，户型面积大，房产最低报价1544万每套。从均价和户型角度来看，该小区与世纪东方嘉园南区目标人群不一致，适合有品质需求的住房者购买。

首开璞瑅公馆为北京首开亿信置业股份有限公司开发的住宅项目，房产均价为10.6万元/㎡，户型主要以四室户型为主，户型面积为203㎡-237㎡，户型面积大，周边交通便利，位于二环至三环，由于目标群体定位不同，适合有品质需求的住房者购买。

朝阳区百子湾地区发展较早，附近旧小区相对较多，这里选择距离较近的金海国际（南区）小区、沿海赛洛城（二期）小区作对比。