首座御园二期小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之

1、小区的建筑较新，2015年建设开发，小区的整体养护很好，居民满意度较高。

2、小区的楼间距较大，一般在55米以上，不会有遮挡的情况，采光良好，保证了居民的居住舒适度。

3、小区的园林精致，绿化面积大，丰富的休闲娱乐场地，多种多样的绿植，提高了居民的居住品质。

4、小区的卫生管理较好，保洁人员认真负责，园区、楼道按时清洁打扫，整体好评度较好。

2021年8月，幸福里App显示首座御园二期的挂牌均价约3.3万/㎡，从过去六个月的数据显示来看，除了3月-5月的波动稍稍明显一些，5月-8月的波动基本持平，虽然8月环比上月上涨了0.02%，但这也是在正常的波动范围之内，不用担心价格有大幅变动。

8月份首座御园二期在幸福里APP上的挂牌待售的房源约47套，挂牌率为0.1%，属于较低水平。另外小区处于枣园商圈，商圈均价约4.1万/㎡，本小区价格要低于商圈均价，说明首座御园二期小区在本商圈内竞争力较弱。

购买成本方面，以121㎡三居室为例，报价495万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为198万；二套首付约为396万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

首座御园二期小区有78㎡一居、91㎡两居、118㎡-122㎡三居，下面就取两个有代表性的户型来分析一下。

户型一

该户型为91㎡两居室，其优点有：

1、双卧室朝南，采光效果好；

2、主卧独立阳台式设计，方便晾晒衣物；

3、厨房有窗户，通风效果好。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，通风透气性差；

2、客厅窗户略小，采光效果不好。

户型二

该户型为118㎡三居室，其优点有：

1、主卧室独立卫生间，私密性好；

2、主卧室独立阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房有窗户，通风效果好。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，通风透气性差；

2、卧室A面积较小，且朝东，采光效果略差。

首座御园二期小区，采用板塔结合设计，其中7号楼、11号楼、18号楼、21号楼为板楼，采用两梯四户设计，且楼间距相对较大，靠近花园位置，景观好，视野开阔，有需要的朋友建议可以优先关注一下。小区4号楼、8号楼为塔楼，采用三梯十二户设计，且略靠近地铁大兴机场线，会有一定的噪音影响。

从价格方面看，首座御园二期的整体单价较低，比较适合预算不是很高的刚需人群；从居住品质方面看，小区是2015年建设开发的，整体建筑较新，小区园林绿化好，比较适合看中居住品质的人群。

枣园商圈目前在售住宅项目只有一个——绿地海珀云翡，由北京绿地京翰房地产开发有限公司所建，共4栋楼，面积是从102㎡的两居室到182㎡的三居室，单价7万/㎡，总价700万起。

首先整体来说首座御园二期的建筑年代跟新盘相差不多，本身的容积率低于新盘；其次在户型设计上，新盘上较有突出优势，居住舒适度要更高一些；最后购房成本上来说，首座御园二期的价格明显要低于新盘，性价比要优于新盘。

总的来说，首座御园二期的综合性价比要略高于绿地海珀云翡。

首座御园二期周边二手房均价在3.1万/㎡-6.4万/㎡左右，其中首座御园二期、滨河东里和兴华园同属枣园商圈，价格相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。