北京新天地东区小区地处朝阳区东端的管庄商圈，位于东五环、东六环之间，该商圈北靠常营商圈，东接通州区，西邻定福庄，南侧是双桥商圈。

板块经过多年发展，已经形成成熟的居住生活氛围，良好的生态、交通、商业等配套，能完全覆盖人们的日常生活需求。交通方面，管庄板块北侧有地铁6号线黄渠站、常营站和草房站，途经站点可分别换乘14号线、10号线、2号线、8号线等，通达国贸、西二旗、南锣鼓巷等地。南侧有八通线东西贯穿，在该板块设有双桥站和管庄站。

不止如此，板块内还有朝阳路和京通快速路，两条线路呈平行状态，其中京通快速路成为连接朝阳区和城市副中心的主要道路之一，便利的交通条件是很多购房者选择该板块的原因之一。

商业部分，板块内有长楹天街购物中心、陆港城、管庄家居文化广场、plus925购物中心、北岸商业广场等，加上常营体育公园、连心园社区休闲广场、管庄地区文化广场、北京八里桥公园、西会公园等生态休闲场所，极大地提升居住体验。

教育方面，板块内有八里桥小学、北京市实验外国语学校、朝阳区第二实验小学管庄校区、北京第二外国语学院附属中学（管庄东里校区）、北京科技大学管庄校区等；医疗方面，板块内有中国建筑材料科学研究总院管庄东里医院、北京百好堂中医门诊部，医疗资源相对匮乏，主要以中小型医疗机构或社区服务站为主。

板块内现在的居住人群大体可以分为两部分，首先早期因城乡结合部的发展业态，吸引了部分从内环拆迁或该板块下属行政村的人口，其次，随着CBD东扩，管庄板块因较好的地理位置，也受到不少在国贸板块工作的人群青睐。楼市方面，目前该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。

截至2021年6月1号，管庄板块内并无土地出让计划，二手房市场暂不会因为新的土地入市造成相同属性的二手房小区价格波动。且根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，最近的一块土地出让是2011年交易的管庄北二里住宅及公建用地，以配建回迁安置商品房和公共租赁住房为主，从如今市场行情看，该项目并未对周边二手房房价造成影响。后续需注意的是板块内有无旧改计划。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方公布的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区。该板块下的管庄商圈自然也会受大趋势带动。且管庄西侧就是定福庄，为国家文化产业创新实验区所在地，东侧衔接通州区，左邻右舍带来的发展红利成为管庄厚积薄发的动力。

其次，北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在管庄商圈设有管庄站，与八通线交汇。轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给管庄商圈带来相应红利。

1、小区楼栋皆为6层板楼，户型南北通透，一梯两户，这种结构提高了住房的使用率，居民的居住体验较好。

2、小区物业较为认真负责，随时有保安巡逻，出入小区需要门禁，并且较为注重安全知识的宣传，一定程度上保障了住户的居住安全。

3、内部设施较为齐备，小区内设有比较现代化的各类生活设施，居民使用方便。

4、周边的生活配套较为完善，小区周围有地铁站、公交车站、药店、购物超市和旅游公园，能够基本满足居民的日常生活需求。

2021年8月，该小区挂牌均价为55955元/㎡，比上月上升0.18%。

目前幸福里APP挂牌房源为12套，在售房源在房源总量中占比约1％，房源较为紧缺。

从近6个月的价格波动来看，环比上升为主要趋势，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿主力户型102㎡的两居为例，报价570万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为228万，二套首付为456万。

北京新天地三期户型有60㎡-74㎡的一居、66㎡-107㎡的两居、139㎡-151㎡的三居。

北京新天地四期小区户型有52㎡-82㎡的一居、66㎡-105㎡的两居、142㎡的三居。

北京新天地五期小区户型有61㎡-74㎡的一居，89㎡-98㎡的两居、140㎡的三居、174㎡的四居。

现选择主力户型66㎡一居和102㎡两居来进行分析。

小区内楼栋较多，且都是板塔结合的建筑结构。1号楼-3号楼为南北朝向，采光较好，并且靠近社区休闲广场，风景比较好，同时远离外部噪音，建议优先选择这三栋楼。

5号楼-7号楼、9号楼-11号楼、13号楼、15号楼-18号楼为南北朝向，楼层采光较好，并且远离马路，噪音较少，也是一个不错的选择。

4号楼、8号楼、12号楼、14号楼为东西朝向，采光较差，并且靠近小区西部的东十里堡路，交通噪音较大；19号楼-23号楼靠近小区南部的朝阳路，容易受到交通噪音污染。这些楼栋购房者谨慎选择。

小区临近管庄地铁站，周边有多个公交站，适合在附近商圈工作和地铁八通线沿线工作的人群。

小区绿化率较高，环境优美，内部设施比较完善，适合对小区居住环境有一定要求的人群。

小区均价与管庄板块的平均价格大体相当，性价比较高，小区内的小户型比较适合刚需人群，大户型对改善人群来说是不错的选择。

截至2021年8月，管庄板块内无新房项目，距离最近的新房项目有常营的和锦薇棠和通州板块内的北京东湾。

其中和锦薇棠项目是北京致泰房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为290㎡的三居。目前均价约68921元/㎡，总价最低2100万，为别墅区。从总价和购房人群角度来看，和锦薇棠项目购入成本更高，对资金较为充足且追求较高生活质量的住户来说是一个不错的选择。

北京东湾项目是北京黄海房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为58㎡-60㎡一居、69㎡-98㎡两居、106㎡-129㎡三居和126㎡-159㎡四居。目前均价约68500元/㎡，房屋价格最低为400万。从总价和小区质量角度来看，北京东湾项目购入成本更高，且新建小区更加美观，比较适合对小区居住环境有较高追求的人群。

管庄板块内二手房品质相差不大，故选择与北京新天地东区小区距离较近、价格也相近的北京新天地西区小区和馨岛苑小区来做对比。