李桥商圈位于东六环和箭杆河之间，商圈东侧是顺义城郊结合部，到箭杆河为界；南侧与通州宋庄镇犬牙交织，最南端到张辛火车站；西侧与天竺商圈相邻，以东六环为界；北侧是顺义城商圈，以双河大街为界。

李桥商圈的区域功能定位分为三部分，北部仁和部分主要发展居住区，中部李桥部分主要发展产业区，河东李遂部分主要发展生态旅游。商圈内的交通资源主要有东六环、京平高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北河社区卫生服务站、沙浮社区卫生服务站等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有世纪华联超市、李桥大众超市等。主要生态休闲资源有顺利新城滨河森林公园、东郊湿地公园等。

作为顺义的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房较少，二手房房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡。商圈内目前有三个商品房住宅新盘在售，分别是公园都会、路劲御和府和龙湖云河砚，均价3.85万/㎡起。目前李桥商圈新房供应较多，价格相对较高，二手房较少，价格长期稳定。目前商圈价值主要体现在产业预期方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是顺义城区。

根据北京市规自委官网显示，李桥商圈附近最新成交的地块是顺义新城第23街区新国展三期22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，该地块起拍价格较低，最终由保利+华润联合体以67.77亿+异地配建16万㎡+自持23%竞得，容积率2.5，建设用地面积10.51万㎡，规控建面约26.29万㎡，溢价率35%，核算楼面价3.26万/㎡。

从新产品未来售价上看，因新地块还连带“18亿异地建设资金”，其实际楼面价已超过4万/㎡，所以新地块仅楼面价已大幅超过了李桥商圈内的二手房均价，接近商圈内新房均价。

从地理位置上看，新国展三期地块紧邻中央别墅区，和李桥商圈之间隔着顺义机场，直线距离约7.8公里，距离较远。综上分析，二者之间无竞争关系，不会相互影响。

李桥商圈面积较大，地处顺义宜居宜业发展轴上，商圈包含了顺义李桥镇、仁和镇双河大街以南和李遂镇木燕路以西的大部分地区。根据顺义区十四五规划显示，商圈的发展主要可以从以下几个方面来看。

一、产业方面，仁和部分重点发展商业服务、智能制造和航空航天；李桥部分大力发展数字经济、文体休闲和智慧安全等产业。李遂部分重点发展康养休闲、医疗健康、文创旅游等。

二、交通方面，已列入顺义区“十四五”拟实施重大工程交通类项目中的R4线东延项目，如果顺利实施，将会结束区域内没有轨道交通的历史。

三、城镇化方面，仁和部分积极承接首都中心城区的疏解产业和人口，持续提升城市综合服务水平和公共空间品质，建设配套完善的城市组团。李桥商圈发挥毗邻北京城市副中心的区位优势，增强政务服务保障能力、打造经济发展、科技引领、生态宜居的小城镇。李遂部分建设山水田园康旅小城镇。

1.小区建造于2016年，是一个较新的小区，其环境优秀，作为一个居住地而言其整体较为怡人，无论楼栋品质，外观，还是小区内环境的绿化程度都让人感到舒适。

2.小区的大部分户型为南向房，采光、通风良好，户型方正，其中各个功能区域的规划也较为合理，能够保证购房者的居所品质。

3.小区的内部配套较好，有个性化的公共区域可供居民休闲运动，并且配套的物业管理处能够解决居民的大多数居住问题，从而提高居民生活在此的满意度。

4.小区所处板块发展前景良好，“十四五"计划即将解决区域内的轨道交通问题，北京R4地铁线将会东延至仁和地区的“仁和科技园”，东延后的R4线将会是北京除22号线平谷线外，最后的“六环外地铁线”，进一步提升仁和地区的交通水平。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为24470元/㎡，环比上升0.99%，相较上月有所上浮。近半年内的价格走势图来看，价格变化较为平稳，有微小上浮趋势，整体趋势跟本版块价格趋势相同，但是该小区二手房均价低于顺义地区、李桥商圈二手房均价，原因可能是地理位置上较为偏僻，而且周边没有轨道交通，交通配套方面表现较差，而大多数的购房者对交通配套都有较高要求，所以均价会低于本版块的均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的57㎡一居室为例，报价100万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为普宅，即首套首付为35万，二套首付为60万。

由于贷款额度与税费会因银行评估而有所差异，因此案例价格并非实际价格，仅供参考。

小区户型多样，这里选择72㎡的一室一厅和67㎡的两室一厅进行分析。

鼎顺嘉园东区各个楼栋品质相差不大，楼栋也均为南向房，11号楼位于小区内部，相对比较安静，与其他楼栋之间有一定距离，适合需要休养的人群和注重生活隐私的人群。

6号楼、12号楼则比较靠近小区东大门和公路，可以省去步行出小区的时间，但相对有一定噪声。

4号楼、5号楼、10号楼距离小区周围的商铺，餐饮店等较近，适合对周边配套有更高便利需求的人群

1.小区户型面积为56㎡-72㎡，大多是一居室，总体以小户型为主，适合独居人士或者两口之家购买居住。

2.小区的均价和总价在北京而言相对便宜，物业费用也不算贵，生活成本不高，总体买房压力不算太大，适合预算较少，有住房置业需求的刚需购房者。

3.小区内环境优美，绿化充足，无噪声污染，且邻里气氛和谐，适合需要养生的人群。

小区所在的李桥商圈有3个新开发项目，分别为路劲御和府、公园都会及龙湖云河砚，在此我们选择距离与本小区较近的公园都会和路劲御和府来进行对比。

公园都会由北京城建地产、旭辉集团、首开集团三家知名房企一起开发的项目，其主力户型有72㎡的两居、89㎡-105㎡的三居，分别占比25%、59%，小区的北地块仍在建设之中，楼栋总规划数为37栋。建筑有保温防水设计，内部绿化充足。

路劲御和府由路劲地产所开发，以7层-11层的精品洋房为主，户型面积由68㎡-128㎡的两居、三居、四居，均为一梯两户设计。其总规划楼栋数为41栋，分两期开发。总体为园林规划结构，内部设有会所，养老中心，幼儿园等。

两个新开发小区的户型相对鼎顺嘉园东区而言更大一些，而且由于此两个小区都为新建小区，想必鼎顺嘉园东区，这两个新小区的内部环境也更为干净，而且绿化布局也更合理。其中路劲御和府的园林规划设计更为亮眼，会给业主带来更优秀的居住体验。内部配套方面，基础设施比鼎顺嘉园东区更加全面一些，路劲御和府内部还会设置会所和养老中心，满足不同类型业主的需求。

相较鼎顺嘉园东区，两个新楼盘都采用人车分流设计。在地理位置上，公园都会和路劲御和府与本小区距离相近，故外部配套设施相差不大，且共同弱点都为没有轨道交通，对于依赖地铁出行的人群会有很大不便。价格上，两个新项目均价和总价都高于鼎顺嘉园东区，且差距较大，定位目标用户为对居住有进一步改善需求的人群，所以和本小区定位的居住刚需人群重叠度不大，本小区与两个新开发项目不存在过多竞争关系。

李桥商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房较少，在此选择价格相对而言相差不大的馨港庄园二区和馨港庄园三区做对比

对比数据如下：