翠竹园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。 怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。 居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。

陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1.小区采用板楼—梯两户设计，意味着多数房源会南北通透，采光好，且户型方正，尤其较大的楼间距设计，让房子的通透性更好。

2.户型方面，小区有80㎡-130㎡的两居-三居，户型面积选择性较强，小区以大户型为主，居住空间大，居住舒适度较好。

3.小区出门就是翠竹园小区公交站，路程约40米，只要步行1分钟；而且小区临近迎宾路，居民无论是自驾出行还是公共交通出行都较为方便。

4.外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，大门两侧底商满足生活各个方面，东侧有一个果蔬生鲜超市，附近还有万达广场（北京怀柔店）、京北大世界等大型商业场所，居民不同购物需求都能满足。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源3套，占全部房源的1.1%。小区目前在售均价35762元/㎡，环比上月下跌1.36%。近6个月，小区整体均价高于怀柔区、怀柔板块在售均价；上图可以看出，近半年来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，小区价格略降。

购房成本方面，总价最低为93㎡三室两厅户型，报价335万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为134万，二套首付为268万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有80㎡的两居、90㎡-130㎡的三居，其中三室户型占较大比重，现选择小区主力户型97㎡三室和108㎡三室进行分析。

32号楼、33号楼、34号楼远离主干街道，位于小区内部，比较安静，是小区首要选项。小户型两居室主要集中在35号楼，对家庭人员较少的家庭是一个不错的选择。想要享受更便利的商业配套的用户，可以优先考虑迎宾路一侧的30号楼、31号楼，但由于楼栋不同朝向及临近主干路，也会存在一定的采光和噪音影响。

1.小区户型的面积较大，适合购房预算资金足够且对住房面积要求较高的购房者。

2.小区相对周边小区环境安静，南侧有三座公园且居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。

3.小区临近北大街和开放路，比较适合在北大街或开放路附近工作的购房者。

4.小区位于怀柔城区，适合在板块内工作生活的人群选择。

截止2021年7月，怀柔区板块新盘项目有北京城建·府前龙樾，为了更好的横向对比，还选择了北科建翡翠华府进行对比。

北京城建·府前龙樾位于怀柔区怀柔板块府前东街，由北京城建兴胜置业有限公司开发。目前在售户型最小面积为106㎡三室，最大面积为167㎡四室，单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。与翠竹园小区相比之下，北京城建·府前龙樾房龄较小，但单平米价格高，更适合对居住品质有要求的改善型购房者。

北科建翡翠华府位于怀柔区怀柔板块中高路与乐园大街交汇处，由北京科控置地有限公司开发。目前在售户型最小面积为95㎡三室，最大为143㎡四室，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套。与翠竹园小区相比之下，两项目户型面积相差不大，北科建翡翠华府房龄较小，单平米价格差别不大，更适合对居住环境有一定要求购房者。

怀柔板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离翠竹园小区较近的于家园三区、汇都家园进行比较。