合生国际花园西区小区位于朝阳区劲松板块内，属于东二环到东四环之间。劲松板块位于北京城东南部，紧邻CBD商圈，北邻双井商圈，南近潘家园，地理位置十分优越。劲松板块是朝阳区发展较早的的板块，也是北京常驻居民比较多的地区之一，是北京市重要住宅区之一。劲松板块改革开放初期就建成了第一批成建制的小区，板块内聚集了大量二手房。

板块内老旧小区较多，大多建造于1980年-2000年左右，小区道路、绿化、排水等基础设施老化。所以在2008年左右，劲松将老旧小区几乎全部纳入改造规划，统一升级改造后，使得诸多置业者把目光看向这毗邻二环路的区域，同时也吸引了北京中力、百环、首城置业等知名开发商深耕于此。因为板块发展起步较早，住宅聚集较为迅速，所以周边配置也相应发展。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有大型购物场所燕莎奥特莱斯、富力广场购物中心，以及众多餐饮场所，拥有劲松电影院、UME国际影城、大型超市家乐福等，满足住户一切购物需求；教育方面，板块内学校从幼儿园到大学都有，如工大附中、垂杨柳中学、北京工业大学等；生态休闲方面，板块内有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，板块内拥有三级综合医院北京市垂杨柳医院，还有众多社区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，板块西侧有东二环路，东侧是西大望路，东三环路将板块一分为二，贯穿南北。再加上地铁10号线劲松站可直接到达国贸，加快了板块与板块周边的经济发展。凭借优越的地理位置和区域整体产业结构的升级调整。劲松板块从过去的仅依靠国贸的外溢商务、配套服务和潘家园古玩市场的经济带动以外，目前区域内还有北京国家广告产业园区、新华创意园区等文化产业孵化园。

人群进一步激发了板块的创业活力。板块内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工、在国贸、东大桥等地铁10号线沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人明显增多。

根据北京市规划和自然委员会官网显示，劲松板块从2010年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的十里河、双井板块也没有住宅用地供应。劲松板块处于东二环至四环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。劲松板块内的地块不仅承接了自身商圈的需求，还因为临近国贸商圈、双井商圈，承接了其它商圈的外溢需求，市场价值高，地块总体价值也较高。

劲松板块是随着CBD板块的发展而崛起的外延板块，近几年来劲松板块依靠着潘家园古玩市场和文化创意产业的发展增强了板块自身的竞争力。

劲松板块内老旧小区较多，整体区域内部在进行对老旧区域的重新修建，从2008年开始就陆续对板块内部的老旧小区进行翻新、整改。2020年开始，街道两旁的人行道、绿化带都已经开始翻新，随着综合环境和小区环境的逐渐改善，区域价值会进一步提高。

整体商业方面主要还是依靠潘家园古玩市场的文化衍生、产业拓展和区域内北京国家广告产业园区、耳东文化产业园来促进板块的发展，商业形态较为稳定。板块内重视文创事业的发展将会吸引更多的文化工作者和新媒体工作者，进一步提升板块活力。

根据规划，在2023年底，劲松板块内潘家园区域南侧会新增一条地铁17号线，起自昌平区未来科技城北站，终到通州区亦庄站前区南站。地铁17号线会穿越昌平、朝阳、东城、通州四个区。未来待地铁17号线建成通车后，短期内因交通利好，该地段会成为热点区域。长期整体来看，凭借在位于东二环至东四环间的优越地理位置，且周边交通便利、配套齐全，居住舒适度会得到提升。

1、小区的绿化效果很好，有花园、水系设施等，绿林流水的环境提升了业主们的日常休闲体验。

2、小区的门禁较严，安保设施很完善，进一步保障了广大业主们平时的财产及人身安全。

3、小区距离双井地铁站仅仅1.1公里，周边还有多个公交站，出行十分方便。

4、小区地处成熟的双井商圈，周边银行、商场、体育馆等各种配套很齐全，能满足业主的诸多需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月26日，小区在售房源2套，占全部房源的0.29%。小区目前在售均价98031元/㎡，环比上升0.05%。小区平均售价整体呈上升趋势，小区平均售价一直高于劲松平均价格和朝阳区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月26日，121㎡两室两厅户型，报价1400万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为560万，二套首付为1120万。

小区有68㎡一居、100㎡-121㎡的两居、108㎡-139㎡的三居。现选择小区户型68㎡一室一厅和100㎡两室一厅进行分析。

小区一共10栋楼，8号楼、9号楼、10号楼和11号楼是南北朝向，采光较好；

6号楼和24号楼临近主干道路，较吵，喜好安静的人群谨慎选择。

1、小区内绿化较多，带有中心花园，环境较好，且有大面积户型可以选择，居住舒适度较高，适合追求高品质生活的改善人群。

2、小区周边有庆丰公园和CBD森林公园，且公园面积较大，周边生态环境较为良好，适合经常户外运动的人群选择。

3、小区距离地铁10号线和地铁7号线的换乘站双井地铁站1.1公里，乘坐地铁方便，适合在地铁10号线和地铁7号线沿线上班的工作人群。

截至2021年8月26日，朝阳区劲松商圈内没有新房，距离小区最近的新房项目是建国门外商圈的尊悦光华，现选取其作为比较对象。

尊悦光华于2018年开盘，是由北京盛华夏房地产开发有限公司开发的项目，有133㎡-171㎡的三居户型，物业为高力物业。尊悦光华的在售户型有133㎡三居标价1850万/套，135㎡三居标价1700万/套，170㎡三居标价2400万/套，171㎡三居标价2680万/套。而合生国际花园小区以135㎡三居室为例，总价1350万/套，从总价和购房人群角度来看，小区该项目不具可比性。

小区周边二手房的报价在9.8万/㎡- 10.1万/㎡，其中首城国际B区和富力城A区与合生国际花园西区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。