金隅万科城二期位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区楼龄相对较短，楼栋外立面较新，视觉上不显老旧，内部绿化覆盖面积大，有自己的花园和人工水池，花草树木都有专业人士进行定期修剪，小区还有完善的安保系统，无论是居住的安全性还是舒适度均有保障。

2、小区户型面积较大，户型设计较好，多为南北通透，比较适合于多口之家。

3、小区由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司联合开发建设，开发商品牌价值较高，相对来说建筑质量更有保障。

4、小区周边有很多大型商超、医院、银行、公园等，满足了居民不同方面的需要，而且交通便捷。

2021年8月，金隅万科城二期的挂牌价为46923元/㎡，环比上浮0.19%。在两大开发商的品牌加持下加上周边的商业配套较丰富，使得金隅万科城二期的均价高于昌平县城均价和昌平区均价。主要成交户型为85㎡的两室一厅，成交价格在400万/套左右。从价格走势来看，半年内成交价格呈稳定增长趋势。

参照北京市现行的普宅标准看，与周边同区位小区相比，这个价格属于中等偏上水平。小区内大部分二手房为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以85㎡两居为例，该户型总价约为400万，首套首付为160万，二套首付为320万。

小区有75㎡-86㎡两居、88㎡-125㎡三居，主力户型为85㎡两居，这里选取85㎡两居和123㎡三居进行分析。

金隅万科城西区包含一期和二期，金隅万科城二期共11栋楼，楼栋是从20号楼到30号楼。

金隅万科城二期小区内楼栋布局合理，楼栋错落有致，楼间距较大，每栋楼采光都很好，整体楼栋差距不大。其中22号楼、25号楼靠近南门，出行便利。23号楼位于小区中心，相对安静一些。26号楼靠近学校，会有一些噪音，对于声音敏感的人群比较友好。

小区距离地铁昌平线昌平站步行需要15分钟左右，乘坐地铁昌平线可前往西二旗、上地、回龙观、霍营等地，依靠地铁通勤较方便，适合通勤较为依靠地铁的工作人群。

金隅万科城品牌价值较好，且万科物业服务较好，物业费较高，适合预算充足且对开发商品牌有要求的购房者。

小区位于昌平县城板块，整体发展较为完善，小区周边生活配套设施发展较为成熟，居住氛围浓厚，适合对小区居住舒适度和便捷度要求较高的群体选择。

金隅万科城二期属于昌平县城板块，附近新盘较少，只有北京怡园（新房）和硅谷SOHO，因为硅谷SOHO是写字楼，所以选取北京怡园作对比。

金隅万科城二期附近二手小区较多，这里选取价格相对较近的邑上苑小区和距离较近的果岭小镇小区来进行比对。