甘家口小区位于海淀区甘家口板块。甘家口板块整体位于西二环、西三环之间，北至车公庄西路，南至永定河引水渠，西至西三环中路，东至三里河路；

板块北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。板块内交通便捷，西三环中路和阜成路纵横交错，地铁9号线白堆子站、地铁6号线花园桥站、可以实现双轨换乘白石桥南站，以及2020年12月底开通的16号线甘家口站均汇聚在板块内，极大方便了板块内居民出行。甘家口商圈紧邻西城区，承接了海淀和西城商业、政治、金融三大区域的住宅和办公需求，板块热度一直处于较高的水准。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以建设部大院、中国纺织部大院、工商大学家属院为代表的已购公房社区，另一部分则是以中海馥园、增光佳苑为代表的商品房社区，截止2021年6月，板块二手房均价在11万-12万之间，个别高端小区的二手房均价在17万/㎡+。

作为北京最早的楼房建设区域之一，甘家口商圈内部胡同少、楼院多，部委大院家属楼错综排列，联通西城区百万庄社区一起，形成了京西一带独特的大院文化生活圈，内部配套教育、医疗、生态、商业等设施齐全，数量虽少但资源优质。教育方面，板块内有北京实验学校（小学部、初中部、高中部）、首都师范大学实验小学（南校区）、海淀区实验小学（阜成路校区）等，首都师范大学东校区、北京工商大学、中国劳动关系学院三大高等院校聚集于板块内；

医疗方面，解放军总医院第六医学中心坐落于板块南部，该医院在1994年首批获评军队三级甲等医院；生态方面，板块最南部为4A级景区玉渊潭公园；商业方面，板块内有一处甘家口大厦，大厦本体建成已有60年之久，2019年升级改造之后由曾经的居民娱乐中心转型为社区生活中心；光耀东方中心内有美食花园食宝街。

甘家口商圈临近北京各大部门机关的聚集区三里河，板块内部产业相对较少、国企机关单位众多，如中国水电水利科学研究所、北京市生态环境局、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国航天科技集团公司等。 商圈内的居住人群以机关部委退休职工居多，还有很多在机关单位、国企、央企工作的高等教育院校毕业人才落户于此。价格层面，近6个月来，甘家口板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，甘家口板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017—2035年）信息显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。

从板块所处位置看，甘家口商圈地处长安街及其延长线首都功能走廊辐射范围内，未来的发展目标以强化政务服务保障为主，注重疏解减量提质。

1、甘家口小区既有健身房等年轻人适用的配套，又有老年活动中心、卫生服务中心等老年人服务，周边生活服务配套齐全，距离医院、公园比较近，是生态宜居的全龄社区；

2、户型包括42.4㎡-62㎡一居、46㎡-110㎡两居、74㎡-97㎡三居，一居室小户型总价低，刚需客群上车门槛低；

3、距离白堆子地铁站、甘家口地铁站距离步行10分钟内，步行1公里范围内有增光路口东等多个公交枢纽站，适合日常依赖地铁9号线、16号线出行的上班族；

4、小区北侧为甘家口大厦，南侧为玉渊潭公园，方便日常购物休闲与健身娱乐。

截至2021年7月，甘家口小区在幸福里App挂牌均价98251元/㎡，比上月增长0.21%，从3月份开始，甘家口小区的挂牌价格持续上升，上升的幅度和走势与甘家口商圈以及整个海淀的价格走势相似，由此可见，甘家口小区的价格变化受到区域的影响。甘家口小区所在区域医疗、生态、商业等配套齐全，使得甘家口小区的价格稳步上升。

举例：

具体购房成本方面，按照2021年7月份幸福里App显示，甘家口小区当前在售房源以一居室和两居室为主，拿43㎡的一居室为例，幸福里App上报价441万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为154万，二套首付为265万。 因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

甘家口小区户型有42.4㎡-62㎡一居、46㎡-110㎡两居、74㎡-97㎡三居。最小户型为42.4㎡的一居，空间紧凑，利用率比较高。两居室的户型布局相对比较合理，户型通透性比较好，户型得房率比较高。

楼栋方面，小区包含12层的板楼和16层塔楼，塔楼两梯十户，板楼一梯三户，板楼的居住密度更小。小区北侧有甘家口大厦，南侧临玉渊潭公园，31号楼、32号楼观景效果比较好。

西侧白堆子地铁站，依赖地铁通勤的上班族，可选择距离西门较近的8号楼、9号楼、10号楼。需要说明的一点是，甘家口小区南邻阜成路、西邻首都体育馆南路，有噪音风险，喜欢安静的可选择距离道路较远的楼栋。

1、甘家口小区户型面积比较小，以一居为主，户型空间格局简单，适合家庭规模小的客户群体。

2、小区距离地铁站比较近，5分钟内可到达白堆子地铁站、甘家口地铁站等多个地铁站。适合依赖地铁9号线及周边通勤的上班族。

3、小区周边大型医院、购物中心、公园等配套齐全，并且门口设有社区养老服务驿站，适合老年人选择。

甘家口小区地处甘家口商圈，区域内无在售新房，将范围放大到整个海淀区，与航天桥板块的西钓鱼台·御玺和田村板块的大苑·海淀府进行对比，上述两个新房项目距离甘家口小区约8公里。

西钓鱼台·御玺由北京市御水苑房地产开发有限责任公司开发，2019年6月开盘，预计2021年12月交房。西钓鱼台·御玺周边有印象城购物中心和博纳国际影城等，生活较为便利，但是西钓鱼台·御玺户型为174-243㎡三居室和四居室的大户型，总价2000万起步，价格较高。

大苑·海淀府由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发，临近2号线田村站，2019年12月份开盘，预计2022年初交房。大苑·海淀府主打健康科技住宅，周边永辉生活超市、世纪华联超市、武警总医院等生活配套齐全。大苑·海淀府户型面积比较大，最小户型为170㎡，已售罄。当前在售203㎡-320㎡四居、五居房源幸福里App报价2500万/套起，再加上16.71元/㎡/月的物业费 ，需要很高的购房预算。

甘家口小区地处海淀甘家口板块，位于二环和三环之间，区域内二手房比较多，房龄普遍较高，选取直线距离比较近的阜南小区和增光路36号院进行比较。