泛海世家东府位于朝阳区朝阳公园东商圈内。朝阳公园东商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝青商圈，南侧为石佛营商圈，西侧为朝阳公园西商圈，北侧为酒仙桥商圈。商圈因为地处朝阳公园东侧而得名，目前主要以居住为主，内有观湖国际、泛海世家、姚家园西里等大型社区。北京朝阳站位于商圈中部，是北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。北京朝阳站作为朝阳区窗口，将对周边绿化、亮化、美化，及交通接驳配套不断完善中。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源尚有完善空间。

交通方面，商圈西靠东四环路、南靠东西向的城市主干道姚家园路；目前尚无已投入运营的地铁线路，在建的有地铁3号线，未来可期。商业方面，商圈内主要以居家生活为主的超市、菜市场、中小型餐饮店为主，暂无大型综合商场，不过，与商圈一街之隔有新七彩商业中心，一定程度上可以弥足商圈内大型综合购物中心的不足。教育资源方面，有府学胡同小学朝阳学校、华中师范大学第一附属中学、北京第二中学朝阳学校等教育资源。生态休闲方面，商圈内暂无大型公园，在商圈西侧即是朝阳公园和红领巾公园，东侧有京城体育休闲公园、东风公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。根据幸福里APP显示，商圈二手房均价10.2万元/㎡，各小区挂牌价格不等，单价集中在5.3万元-15万之间，泛海国际单价较高，拉高片区整体均价。由于商圈价值较高，且邻近CBD和第二、第三使馆区，目前商圈内居住者多为外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工等。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

基础设施建设方面，朝阳公园东商圈配套尚有完善空间，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园东商圈设置石佛营、北京朝阳站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

商场方面，姚家园路与青年北路的西北角将建成姚家园万象汇，该大型商场东至姚家园村，西至规划商业用地，北至规划住宅用地。万象汇定位为集购物、娱乐、亲子、健身、影音为一体的一站式商业旗舰shopping mall，聚合商业力量、休闲购物、精致餐饮、影音大赏、儿童游乐，时尚娱乐等复合多功能商业业态。这个新的大型购物中心落成后，为附近居民休闲购物、全家娱乐带来新的选择的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

1、泛海国际属于低密度小区，小区内有着大片绿化带和休闲活动区，绿化率达到了42％，这对于居住环境品质有要求的购房者，非常具有吸引力。

2、小区楼体外部设计高端大气，气质不凡。楼顶防水，楼外有隔音，外壁有保温层，冬暖夏凉。户型大卫南北通透，采光好。

3、小区于2016年刚刚建成，建筑楼体和内部消防通道、电梯等公共配置都很不错，内部规划非常人性化，停车方便，居住体验非常好。

4、此外，小区2公里内有文化广场、郡王府广场、少儿交通模拟园、海之梦广场、融合广场、正阳门等多处公园景区，自然与人文氛围的双重加持，更是为泛海国际小区增色不少。

5、小区在朝阳公园东边，距离朝阳公园不足500米，周围的交通资源丰富，配套设施完善，生活便利。

2021年6月，该小区挂牌价格在14.8万/㎡-15.1万/㎡之间，挂牌均价为149944元/㎡，环比下降1.19%，同比略有降低。

目前幸福里挂牌房源为8套，房源比较稀少。在售房源多为4居，面积在329㎡-465㎡之间。

从近6个月的价格波动来看，基本保持稳定，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的384㎡四居为例，报价6000万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为2100万，二套首付为3600万。

小区户型涵盖范围较广，最小的是329㎡的四居，最大的是465㎡的六居。此外还有329㎡-384㎡的四居、460㎡-465㎡的五居。

在售户型中，四居室最受欢迎，适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住。总的来说此小区更加适合有二孩的家庭或有改善居住需求、且具备一定资金承受能力的购房者。

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小区居住环境好，周边安静，空气好，基础设施完善，生活便利，很适合养老家庭。

同样也比较适合在附近工作，以地铁6号线和地铁14号线东段为主要通行工具的上班族。

小区购房门槛相对较高，在售二手房中最低入手总价4900万，首付在1715万左右，适合在周边商圈工作的刚需人群。

截至2021年6月，朝阳公园东板块内目前无在售新房。相邻泛海世家距离小区较近的新房项目有润泽御府和华贸铂金墅。

其中润泽御府是北京润泽庄苑房地产开发有限公司打造的高端别墅项目，产品均为540㎡以上别墅。目前均价约11万/㎡，总价最低5400万/套起，从总价和购房人群角度来看，泛海世家小区与该项目不具可比性。

华贸铂金墅项目是北京华贸奥苑房地产开发有限公司建设的别墅住宅，在售户型覆盖范围较多，有177㎡的三居、340㎡的四居和177㎡-326㎡的三居以及最大的386㎡的五居。目前，均价在75000元/㎡，最低总价在1500万左右。该项目的户型配置上与泛海世家小区不同。如果喜欢住别墅用户可以考虑该项目。

泛海世家、泛海国际樱海园和泛海国际蓝海园这三个小区地理位置相近，周边商业配套相同，故将三者进行对比。