华纺星海家园小区地处朝阳区中部的东坝板块，该板块位于东五环外，西侧紧邻酒仙桥板块，南北为常营和金盏乡板块，东侧临近通州区。东坝另有坝上、北坝之称，最早可追溯到东汉时期，距今已有2000多年，作为古都北京东郊的“门槛”之地，其在政治、军事、经济等方面均有重要作用。

2013年，东坝被规划为高端商务与住宅区。根据规划，东坝将建设为第四使馆区，成为北京第三个CBD以及国际商贸中心。东坝板块内流经坝河，以坝河为界分为南北两大主要功能区。其中，东坝南区主要为8平方公里的住宅区，目前已入驻开发商包括金隅、恒大、首开、龙湖、保利等。

配套方面，有金隅嘉品Mall、东坝郊野公园、对外经济贸易大学附属中学、拔萃双语学校、东坝社区卫生服务中心等，可基本满足区域内居民的日常生活需求。产业布局方面，朝阳循环经济产业园位于板块的东南角，该产业园在垃圾无害化处理、传播生态科学知识、提高百姓环保意识等方面发挥着积极作用。而东坝北区占地面积约6.2平方公里，内有在建新房项目及北京市第一中西医结合医院、北京轻工技师学院、东坝苗圃等，目前仍处于发展阶段。

楼市方面，商圈内二手房报价在3-10万元/㎡左右，均价约5.8万元/㎡，东坝西部板块多为成熟居民区，相比其他地段，配套更加完善，居民生活便利度更高。板块内居住人群以东坝本地人及刚需人群为主，其中很多是往返于望京、酒仙桥等地的工作人员。

从一级土地市场来看，2020年5月15日，首开+金地+旭辉以底价20.55亿元摘得东坝1104-613地块、1104-614地块的居住用地和基础教育用地，合算楼面价42347元/㎡。根据出让要求，该宗地中的商品住房销售均价不超过69422元/㎡，且最高销售单价不超过76364元/㎡。

该地块项目正是后来于2020年12月开盘的华樾国际。同年12月，首开+金地+旭辉再次进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述两地块距离朝阳新城六区直线距离约3公里。此外，在2021年3月底公布的北京土地出让计划中，朝阳区东坝板块内还有一宗宅地将要出让，其位置仍处于上述两地块附近，挂牌起始价为21.7亿元，起始楼面价在4.53万元/㎡，执行套内“7090”政策。整体来看，目前东坝板块内重点开发区域位于东坝北部、坝河以北，预计未来还将有一批新房项目陆续入市。

2013年，随着一纸规划，使得位于东五环外的东坝从城乡结合部逐步蜕变为具有国际商圈属性的、类似于望京地区的超大型社区板块。纵观东坝板块，目前东坝南区属于较为成熟的住宅区，其用地规模相当于3-4个天通苑，主要功能是接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，未来整体开发建设面积将达到200万㎡。

而东坝北区作为朝阳区内较为稀缺的可大面积开发的土地，定位于集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区，其规模相当于东扩后的北京CBD，其中商务楼宇建筑面积约500万㎡，未来该板块将吸引知名航空公司总部和服务机构在此设立办事处，就业机会也将大幅提升。

随着近年来知名房企的进驻与开发，7.1万元/㎡的均价逐渐获得市场认可，未来板块潜力向好，按计划，东坝北区未来一半将为纯商务区，一半为配套的低密度、生态型高端住宅。而随着地铁3号线、12号线的建成通车，4个地铁站点陆续投用，可以大幅提升东坝板块内的交通市政保障能力，弥补区域内轨交通行的空白，满足居民快速出行需求，同时也可进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待东坝万达广场和北京安贞东方医院建成投用后，可为板块内居民提供新的购物及就医体验，辐射周边5公里内80万人口，带动商业经济发展及改善板块内医疗资源较为匮乏的现状。

1、内部便民设施齐全，垃圾分类箱、健身器材和快递站等设施完善，居住体验较好。

2、卫生条件和道路规划较好。绿化养护到位，环境优美，物业比较认真负责，而且小区的物业费也相对较低；

3、小区属于经济适用房，户型较小，价格较低，购房门槛较低，置业难度较低。

4、小区由华纺房地产开发有限公司开发，公司成立近30年，原属纺织工业部，小区品质比较有保证。

目前2021年7月，该小区挂牌房源共9套。根据幸福里APP中数据，华纺星海家园小区7月挂牌均价49594元/㎡，环比上涨1.45%。

从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的60㎡一居为例，报价298万元，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、⼆套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、⼆套80%。即该套房源首套首付为104万元，⼆套首付为179万元。

小区共6栋楼1096户，有57㎡-64㎡一居、66㎡二居户型，其中主力户型为60㎡一居和64㎡一居，故选择这两种户型进行比较分析。

小区共有六栋楼，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼为板楼，5号楼、7号楼为塔楼，没有6号楼。

4号楼、5号楼、7号楼从西向东沿街分布，比较容易受到噪音污染，1号楼、2号楼、3号楼距离街道有一定距离，受噪音影响较小，其中1号楼离主干道最远，喜欢安静的住户可以优先考虑。

5号楼、7号楼为塔楼，部分住户采光采阳可能会受到一定影响。

小区为小型社区，楼栋较新，环境较好，内部配置比较齐全，物业服务完善，适合对小区居住环境有一定要求的人群。

小区户型以小户型为主，面积在70㎡以下，均价低于朝阳区和东坝板块的平均价格，适合刚需人群选择。

截至2021年7月，朝阳区东坝板块内的新房项目，只有首城龙玺项目在售。而相邻板块内距离小区较近的新房项目还有位于朝阳常营板块内的和锦薇棠项目。

首城珑玺项目位于五环七棵树出口北行300米处，是北京首城置业有限公司打造的高档别墅社区，均价98000元/㎡，目前在售户型为351㎡-388㎡的三居，总价最低2930万。该项目是大独栋别墅，且临近坝河、将府公园，环境十分优越，建筑品质较高，价格较高，因此与华纺星海家园小区相比，档次更高，适合预算充足，追求舒适居住体验的人群选择。

和锦薇棠项目位于黄渠东路与朝阳北路辅路交汇处，是北京致泰房地产开发有限公司建设的别墅住宅。在售户型仅290㎡的三居，总价最低为2100万。项目距离双桥地铁站较近，周边休闲资源丰富，有数家健身馆，与首城珑玺项目一样，该项目属于别墅社区，户型较大，价格较高，目标人群为预算充足且对居住品质要求较高的人群。

在朝阳区东坝板块，有大量二手房在售，其中东泽园小区和和光尘樾小区是距离京城雅居小区较近的两处二手房，故选取这两处房产进行对比。