惠新北里二号院位于北京市朝阳区惠新西街板块。惠新西街板块在北三环和北四环之间，北起北四环，南至北土城东路、北三环东路，东起惠新东街、樱花园东街，西至安定路、樱花园西街。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。

惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：

一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140㎡以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

近年来，对于土地资源高度稀缺的北京主城区而言，惠新西街板块在近十余年内几无新地块供应。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/㎡。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/㎡，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

板块发展和配套已经非常成熟，板块路网密集，南北干道主要有惠新西街和惠新东街，东西干道主要有北四环中路，安苑路和北土城东路，北京地铁5号线有惠新西街南口站和惠新西街北口站，其中惠新西街南口站可换成北京地铁10号线，交通可谓四通八达。大型的商业配套主要是惠新西街北口附近的华堂商场，略显不足。安贞门地铁新建的商业配套环宇荟稍微远了一些，大概2.1公里。作为发展成熟的区域，周边虽然不会大拆大建，但老旧配套也会做升级调整。

惠新西街西侧紧邻奥体文化商务园区，商务写字楼林立，主打高端商务、如北投科创大厦和城奥大厦2020年刚刚运营。这些商务写字楼定位是科创文化和高端产业功能区的重要载体，会吸引大量高科技、创新型龙头企业和高端人才聚集。产业的发展和升级，吸引来大量的就业人口，会形成大量购房需求，利好惠新西街板块。

卖点一：管理较好的公房社区

作为朝阳区教委家属楼，小区居民素质高，邻里关系和睦，有单位公房社区氛围；小区管理不错，基本设施维护较好，卫生情况良好，没有私搭乱建。

卖点二：总价低，适合刚需群体

户型总面积小，户型设计较好，47㎡能做成两居室，总价400万。因此小区属于区域内低总价上车楼盘，非常适合刚需购房者上车。

卖点三：配套齐全，生活便利

小区周边文化氛围浓，文化单位多；商业繁华，临近有多条商街、多个商业综合体，吃喝玩乐齐全；三所三甲医院在附近，最近的中日友好医院步行15分钟即到，就医非常方便。

卖点四：交通方便，辐射多个产业区

小区交通十分便利，开车临近主路，可以辐射北京北部产业区，如望京、中关村、电子城、三元桥等产业区；地铁临近5、10号两个地铁线，前往东单、国贸等产业聚集地非常方便。另外，距离最近的产业区——奥体文化商务园区也在蓬勃发展，势必会带来本地区高端人才的聚集。

根据幸福里app数据来看，2021年7月均价74339元/㎡，环比上涨0.26%，价格略微有些波动。目前挂牌房源47 ㎡全东向两居、53㎡东西通透两居、56 ㎡东西通透两居均有。

具体到购房成本，拿在售的56㎡两居室为例，报价462万低于467万属于普通住宅，首付比例35%，应为162万（以上计算仅供参考，实际费用以银行评估为准）。

但由于该小区楼龄建成于1983年-1986年，如果使用公积金或者组合贷款，贷款方面会存在一定限制。公积金贷款，受所购房屋的结构及房龄限制。板楼大多为砖混结构（混合结构），贷款年限为47减去房龄。如果使用商贷，具体贷款年限需要评估。

小区共三种户型，47 ㎡全东向两居、53㎡东西通透两居、56 ㎡东西通透两居。现选择56㎡两居室和47㎡两居室，进行分析。

小区南北顺次排列3栋楼，无明显差异，1号楼紧邻十字路口略差， 2、3号楼位置差不多，优选2号在中间位置。

由于总价相对便宜，周边有5号线和10号线，以及良好的商业和医疗配套。小区比较适合在附近产业区工作，或者交通可辐射的北部产业区，特别是中关村、望京、三元桥、东单上班的；首套贷款、首付预算不高，200万内的刚需群体购买。需要特别注意的是，因为楼龄较老，如果使用公积金贷款或组合贷款方式，贷款年限受一定限制。

目前片区内没有在售新房小区。临近区域有两个项目：

一个是2020年上市的“小营路5号”，是旧有写字楼改造成的住宅项目，开发商是首创集团全资子公司首创经。项目将原来的写字楼“四方大厦”改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109㎡-194㎡ 2居至4居，均价6.7万左右，总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。项目据说还有少量房源在售。

另一个也是2020年上市的“北京书院”，户型有67㎡、79㎡、93㎡、94㎡、139㎡的一居、两居、三居，总户数216，一期均价11.2万，总价750-1600万。北京书院2003年2月就拿下了开发地块，中间因为拆迁、案名侵权等风波，直到2019年年末才拿到预售证，也属于老项目新上市，产权年限剩余52年，土地到期正常续签。目前项目一期有少量房源在售，二期传说2021年7月开盘，二期售价待定。

小营路5号，单价奇低，原因写字楼结构改成住宅楼，楼体设计特别不合理，整体临街单向采光不通透，楼下还有底商，小区没有院落，没有停车位，住进去就像住在写字楼里的感觉。

北京书院整体体量很小，院落非常小，绿化几乎就是几个花坛那种感觉，密度大户型设计也不是很合理，但是单价11.2万，不算低，优点就是新房贷款不受限制，门槛低一些，而且毕竟是新房。

和“小营路5号”相比，惠新北里二号院属于老小区，虽然各项设施完好，但是设计陈旧没有电梯，没有园林景观，这一点两个有点类似，但是惠新北里二号院总价低。

和“北京书院”相比，无论建筑年代、设计起点都没有可比性，价格也很悬殊，北京书院属于改善型楼盘。

综上，惠新北里二号院和上面两个新房项目相比，属于刚需上车楼盘，是完全不同的产品，不具备互相替代性。

周边有一些6层楼的板楼老小区跟惠新北里二号院难以形成强烈的对比关系，纯商品房社区由于户型大、户型大、楼龄新，也很难形成对比关系。小区周围的小关北里，惠中园有户型跟该小区主力户型总价相差不大、面积相当，有一定的可比性。