马家堡西里位于丰台区马家堡中路。马家堡板块整体位于南三环，北接西城区陶然亭地区，南接丰台公益桥地区，东临丰台区木樨园地区，西临丰台花乡地区。丰台区马家堡板块是丰台区的中部区域，位于南中轴线西侧，是与西城区接壤的板块。

区域内交通发达，有地铁4号线向南直达大兴、向北直达西单、颐和园北宫门、西苑、圆明园、北京大学，西单换乘1号线到天安门、国贸等地。道路交通有南三环，京开高速路，板块附近北京高铁南站，通达全国各地。

马家堡板块作为丰台区成熟的住宅板块，是丰台区域内价值性价比高、居住人口密度大的板块。板块内聚集了大量二手房。马家堡作为北京丰台南三环区域，有马家堡西里、东里、嘉园一里、二里等小区，是老丰台传统的住宅板块，教育、医疗、交通配套完备，居住生活便利。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源配套完善。丰台马家堡板块作为丰台区三环边核心部分，商业方面：包含凯德MALL大峡谷店、华联公益西桥购物中心等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。教育方面：丰台区西罗园第五小学、北京舞蹈学院附中丰台实验小学、丰台区重点学校赵登禹学校，教育配套较为完善。休闲方面：板块内有万芳亭公园，是北京南城有名的体育公园。医疗方面：板块内丰台区西罗园街道洋桥西里社区卫生服务站、大型医院多、双三甲医院近在咫尺，北京博爱医院、首都医科大学附属北京佑安医院。

马家堡板块内居住人群以本地居民为主，马家堡村回迁房、北京戏曲艺术职业学院、北京市公安局家属楼等。根据北京地铁官方发布的2020年地铁通勤数据图，可见马家堡区域人口密度大，通勤人口多。三环边稀缺地块，流动性好，价格在2021年开年后处于平稳趋势。

2017年以来，北京三环内住宅供应越来越稀缺。马家堡板块多年未有住宅用地出让。丰台区范围内，2020年5月，合生在经历82轮竞拍后以总价65.4亿元摘得南三环外“丰台南苑乡分钟寺村L-41地块R2二类居住用地”，溢价率37.86%，折合可售楼面价约73912元/㎡。在建项目即为世贸北京天誉，售价120000元/㎡。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年7月11日，丰台马家堡板块没有待出让住宅用地。

可见，马家堡板块短期内没有新住宅土地供应，以存量房交易为主，马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区之中，地块价值突出。马家堡板块作为丰台区居住人口密度大，重要的成熟居住区，丰台区域内贴近南中轴线，靠近城市核心区域，马家堡地块价值未来可期。

近年来，在京城南城计划、北京新机场建设的推动下，作为京南门户、城南腹地的丰台日渐摆脱昔日城郊印象，走上快速发展轨道。丰台区北接东西城，东跨中轴线，区位优势非常优越。毗邻京津、京保石两个支撑京津冀协同发展的产业发展带和城镇聚集轴，具有交通便利和产业协同发展的优势。

产业方面：丽泽金融商务区与金融街一体化发展取得实质进展，丽泽金融街联络线加速推进，建成后将实现与金融街直连直通。南城计划带来首都商务新区的大发展，马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区的交叉核心地带，产业发展带来新的就业人群，购房置业人群。

老旧小区改造方面：2021年7月1日，北京市住建委公布2021年第三批老旧小区综合整治项目名单，162个项目列入名单之中。这也是今年本市最后一批纳入改造计划的老旧小区。包括马家堡西里小区在内，部分小区一次性纳入改造计划的楼栋数都超过10栋，老楼改造，加装电梯，惠及广大居民。

1、 小区虽然是八九十年代回迁房小区，但是小区居住氛围好，邻里之间互相认识有照应，小区内部有多个中心花园，健身器材区域，活动场地大，是马家堡板块最大的居民小区。

2、 小区周边生活配套完善。小区内有天福商店，小区周边有百家超市、物美大卖场、美+生鲜生活超市、大中电器，小区步行770米可到凯德MALL大峡谷店，底商+购物广场的生活配置，满足业主日常的所有生活需求。

3、 小区周边330米地铁4号线马家堡西里、往南到大兴，往北到西单、颐和园北宫门、圆明园、北京大学等地等。西单换乘1号线到天安门、王府井、国贸等地，地铁出行时间有保障。 自驾3分钟上南三环出行方便。

4、 小区周边医疗资源丰富。有双三甲医院配置：北京博爱医院、首都医科大学附属佑安医院。

马家堡西里小区2021年7月挂牌均价在5.69万/㎡左右，挂牌房源以54㎡-73㎡的两居最多，总价在288万-410万。根据2021.7.12日幸福里app显示，小区当前在售房源45套，42㎡-49㎡的一居室15套，价格224万-288万；54㎡-73㎡的两居19套，价格288万-410万；68㎡-95㎡三居室11套，价格370万-550万。挂牌率大约在0.59%左右，挂牌率低。

小区目前单价为56892元/㎡，马家堡板块均价59200元/㎡。小区均价低于马家堡板块均价4%，是板块内高性价比小区。结合小区的位置、内部设施保养、周边配套等因素，该小区房源性价比高，小区户型面积不大，总价相对不高，很适合刚需购房者。

马家堡西里主力户型有51㎡一居室、54㎡-73㎡两居室。

推荐户型一：51㎡的一居室，该户型主卧朝南、主卧阳台朝南、次卧朝北、客厅居中朝西、进门厅，厨房朝北，卫生间朝南。客厅居中，有一个通次卧的窗户。此户型优点是：主卧带大阳台，主卧面积大，居住舒适性高，厨房明亮。整套房户型方正，得房率高，动静分明。缺点是卫生间为暗卫，没窗户，通风不好，需要开灯，客厅面积小，次卧面积较小。如图：

推荐户型二：68㎡的两居室，该户型主卧带阳台朝南、次卧带阳台朝北、客厅居中、厨房朝南、卫生间居中。此户型优点是：老旧小区户型里少有的双阳台设计，主卧阳台可以做观景阳台、次卧阳台可以做生活阳台。主卧面积大，居住舒适性高。厨房朝南外边有个小阳台，厨房明亮。整套房户型方正，得房率高，动静分明。缺点是因卫生间居中，卫生间为暗卫，没窗户，通风不好，需要开灯。客厅居中没窗户，通风和光线不好。如图：

关于楼栋选择，小区共60栋楼、分北区、南区共三个院落，有多个中心休闲花园，健身器材区域。小区整体面积大，可选范围大，首选中心花园附近楼栋，不临街安静。另小区北区附近1号楼临南三环，有马路车辆噪音影响。购房人可根据自身情况选择。

本小区为八九十年代回迁房板楼、塔楼和板塔结合的社区。本小区周边配套成熟，居住体验较好。小区临近地铁4号线马家堡站，能承载附近丽泽桥商圈、北京南站、草桥、洋桥商圈工作者的居住需求，也适合在北京南三环、南四环附近工作的购房人。

马家堡板块没有新房项目，参考相邻板块的新房项目，丰台花乡的中铁诺德逸府，有一定对比参考意义。

2020年8月开盘的中铁诺德逸府，位于丰台花乡南四环外，郭公庄地铁站旁，项目为限竞房，销售均价67702元/㎡，优点是品牌地产，地铁交汇房。缺点是小户型售罄，只有四居大户型还有少量房源。交房时间待定，属于限竞房，需下房本五年后才能上市交易。相比之下，马家堡西里的优势在于物业费低廉，生活成本低。一居到三居户型都有，板楼、塔楼及板塔结合都有，单价低，整体小户型，总价也低，一居低至224万起，288-410万买两居，性价比高，年轻人刚需上车盘。

马家堡西里是马家堡板块内最大的住宅小区，选取板块热销榜排名第一的星河苑小区，以及和马家堡西里相邻的嘉园一里小区做对比，有一定对比参考意义。