卢沟桥商圈位于丰台区的中西部,北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻,南侧和西侧接壤房山区,东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴,有始建于1198年的卢沟桥,这是北京现存古老的石造联拱桥,且因为1937年的“卢沟桥事变”,这里又成为打响全面抗战的第一枪;同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月,据悉始于金章宗年间。
文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一,像尽管如今古桥已经退休,但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。
除此之外,板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地,所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外,板块内商业资源薄弱,均以社区小型商业为主,整体商业氛围不高,基本满足人群需求,稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心,位于板块东侧;医疗资源方面,板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等,医疗水平较好;教育方面,有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面,目前板块内更多以公交和自驾为主,至于轨道交通,只有一条地铁,即14号线西段,在该板块设有张郭庄和园博园站,可换乘9号线和10号线,到达北京西站、潘家园等地,但该线路位于板块东北角方向,对整个区域的辐射较窄。楼市方面,板块内新房均以改善盘居多,像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐,面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。
二手房方面,区域内存量房较多,选择多样,根据建成时间年代不同,二手房大致可分为两类,一类以2000年前为主,代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等;另一类是2000年后的,代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等,建筑品质相对较好。
根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示,截至2021年7月,卢沟桥板块共有两宗土地成交,一个土地位置在长辛店镇张家坟村,最终由金茂以37.1亿元竞得,可售住宅楼面价2.94万元/平方米,溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区,地铁14号线张郭庄站北侧,最终由首开+卓越以62亿元竞得,其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积,楼面价4.5万/㎡,溢价率5.08%。
不止如此,近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高,像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让,一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得,一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见,未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给,这对同类型的二手房市场有一定冲击,但在整个楼市大环境限制下,价格不会出现较大波动。
规划上,根据《丰台分区规划(国土空间规划(2017年—2035年))》显示,丰台区将统筹河东与河西地区联动发展,重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。
其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带,“四区”里有卢沟桥国家文化公园区,而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割,未来随着规划内容不断完善,逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观,进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展,改善居住环境。
1、小区距离张郭庄地铁站较近,适合以地铁14号线为主要出行方式的上班人群选择。
2、小区以小户型为主,面积小,价格低,适合资金预算不充足的刚需人群选择。
3、小区所配备的运动休闲设施齐全,利于平时喜欢运动健身的购房者。
4、地处成熟商圈,周边工商银行、汉堡王等配套齐全,满足大家的日常采买等需求。
通过幸福里app查询,截至2021年8月8日,小区在售房源8套,占全部房源的2.66%。小区目前在售均价30028元/㎡,环比下降1.71%。小区平均售价波动不大,整体偏向下降趋势。小区平均售价低于卢沟桥平均售价和丰台区平均售价。
购房成本方面,69㎡两室一厅户型,报价190万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套首付80%。即该套房源首套首付为66.5万,二套首付为114万。
小区有35㎡-38㎡的一居、55㎡-65㎡的两居、68㎡的三居。这里我们选择具有代表性的35㎡一居和64㎡两居作为例子。
户型面积 | 35㎡一室一厅 | 64㎡两室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卫生间为明卫,不易滋生细菌 2、独立阳台,便于晾晒 | 1、厨房带有窗户,通风良好 2、动静分区,活动与休息互不干扰 |
户型缺点 | 1、纵深过长,视线昏暗 2、客厅无窗,需要常年开灯 3、进门就是厨房,设计不合理 | 1、过道占地,浪费空间 2、暗卫设计卫生间,易滋生细菌 3、异型房间,不利于家具摆放 |
1号楼、3号楼、5号楼、6号楼东西两侧较为空旷,采光通风良好,视野开阔。
13号楼、16号楼、18号楼、19号楼,位置靠里,环境安静,适合喜欢安静的人。
1、小区以小户型为主,面积小,价格低,适合资金预算不充足的刚需人群选择。
2、小区距离张郭庄地铁站较近,适合以地铁14号线为主要出行方式的上班人群选择。
3、小区周围有大型商场,适合喜欢购物的人群选择。
截止至2021年8月7日,据幸福里APP统计,建设三里所处的卢沟桥商圈内,在售的新房项目有熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
三个新房项目均为较多居室的小区,其中,熙悦天寰有售89㎡三居、108㎡-138㎡四居及以上户型,总价510万/套起;珠光御景西园117㎡-136㎡三居、156㎡四居有售,总价460万/套起;中建国望府314㎡五居、514㎡六居有售,总价2435万/套起,而建设三里小区房源最高挂牌总价在198万/套,有小面积的一居、两居和三居。需要更多居室的购房者可以考虑熙悦天寰、珠光御景西园和中建国望府。
小区周边二手房的报价在2.9万/㎡-4.1万/㎡,其中花园北里和长馨园小区与建设三里小区小区整体相差不大,故选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 建设三里 | 花园北里 | 长馨园小区 |
位置 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 | 丰台区卢沟桥 |
住宅性质 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品住宅房 |
售价 | 30028元/㎡ | 30005元/㎡ | 30874元/㎡ |
交房时间 | 1997年-2000年 | 1981年-1998年 | 2013年-2016年 |
建筑类型 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅/经济适用房 |
户型面积 | 35㎡-38㎡一居 55㎡-65㎡两居 68㎡三居 | 46㎡-69㎡两居 69㎡三居 | 70㎡-79㎡两居 93㎡三居 |
物业 | 业主自主管理 | 北控物业 | - |
物业费 | - | 0.5元/㎡/月 | 1.98元/㎡/月 |
优点 | 1、小区没有物业费,生活成本较低 2、小区内绿化较好,环境较为舒适 | 1、小区内设有凉亭回廊,供居民消暑纳凉 2、小区内部配套完善,居民生活便利 | 1、小区周边配套完善 2、小区距离地铁站张郭庄站较近,小区居民出行便利 |
缺点 | 1、小区房龄较久,建筑和设施老化较重 2、小区相邻社区较多,人员、房屋较密集,较为嘈杂 | 1、非机动的管理不完善导致电动车乱停乱放,居住舒适度有所下降 2、小区垃圾分类系统不完善,导致部分地区垃圾堆放,对美观有一定的影响 | 1、小区宣传消防意识不够到位,消防通道废物堆放,有安全隐患 2、小区绿化较少,环境一般 |
分析 | 三个小区的平均每平方售价相差不大,都在卢沟桥商圈,但价格也是相对较低的,适合资金较紧张的人购买者。三个小区相距不远,其中花园北里的价格相对较低,最低户型面积相对较小,最低入手总价相对较低,适合预算较少的人。建设三里虽然老化较严重,但没有物业费,适合日常预算较少的人。长馨园小区交房最晚,设施老化程度最低,适合喜欢设施比较新小区的人。 |