公园懿府小区位于丰台区东部的新宫商圈，新宫板块地处南四环到南五环之间，西临花乡板块，东临和义板块，北临草桥板块，南接大兴西红门商圈。商圈内有地铁4号线以及在建的地铁19号线，地铁4号线可以到达国家图书馆、中关村、北京大学东门、圆明园等地，在建的地铁19号线预计2021年底开通运营，可以到达金融街、积水潭等地。

新宫这个名字是古代京城南的皇家狩猎场留下来的地名，过去很长一段时间都处于比较落后的农村面貌，杂草丛生的空地、低矮的平房、坑坑洼洼的道路……近年来，随着北京城南行动计划的不断推进，新宫板块加速了城市化进程，正在经历从农村到城市的变迁，旧村子已经被拆除殆尽，大量小区、高楼拔地而起，但目前仍有大片空地。总体来看，目前该区域处于从农村到城市的过渡时期，虽然相比过去，城市基础设施、公共服务、整体面貌有了很大的改善，但总体上还处于城市化建设的初期，还留有农村时代的痕迹。

北京大兴国际机场的投入运营、城南行动计划、京津冀协同发展以及雄安新区成立等一系列的政策支持一度让城南受到众多开发商热捧，但从实际情况来看，尽管城南行动计划已启动十余年，从最直观的GDP数据来看，效果并不明显。

在这样的背景下，北京“十四五”规划纲要明确提出，要“加快城南地区崛起”。在政策的支持下，新宫板块发展一度被看好，加上受到丽泽金融商务区、中关村丰台园区（东区）以及首都商务新区的辐射，该板块的价值在近年来有了很大的提升。从具体情况来看，该板块并不属于丰台区重点发展的区域，但在城南整体发展往前推进的背景下，未来发展还会持续推进，但距离高度发达的程度还有很长一段路要走，由于地处南四环，距离北京内城不远，加上政策的支持，该区域的总体房价并不低。近几年，新宫正在努力打造“中国摄影第一村”。

房屋类型上，该区域以二手房为主，新房有中粮天恒天悦壹号和泰禾金府大院，都属于高端楼盘，除此之外还有新的写字楼项目丰台大悦春风里。由于是近年来才开始的城市化建设，所以板块内二手房楼龄较新，很多都是2010年以后所建，很少有2000年之前建设的小区，开发商有北京城建、北京飞腾等，板块内绿化较充足，有海子公园、槐新公园、桃苑公园等，二手房以100㎡以下中小户型为主，新房都是面积较大的高端改善户型。

居住人群上，以区域原住民为主，有很多回迁户，还有一些北漂刚需购房人群以及改善置业人群，此外，也有不少在地铁4号线沿线上班的租房和购房人群。

该区域近年来出让了大量的住宅用地，主要是旧村改造项目，2015年至今，土拍市场上一共有五块住宅用地出让，竞得房企有中粮、天恒、华侨城、招商局、中国电建等，其中中粮首创天恒联合体85.95亿夺得的北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块就是天悦壹号的前身。

该区域周围目前发展较好的是丽泽金融商务区，丽泽金融商务区定位为“金融＋科技”，是引领北京南部地区整体发展的关键节点，目前正处于高速发展阶段，会在未来较长一段时间内持续对新宫商圈地块价值的提升起到积极影响。随着近年来新宫板块住宅地块的不断出让和建设，该板块的二手房价格也有一定的上升。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》将新宫商圈划分到南中轴-南苑文化板块，对于南中轴-南苑文化板块，要深入挖掘南中轴-南苑辽金元明清皇家苑囿历史文化资源，同时植入国家文化展示、国际文化交往等功能，促进生态文化与现代城市的和谐共生。新宫作为该板块的重要组成部分，未来将朝着这个方向不断推进。

总体来看，新宫板块未来还具有一定的发展潜力，近年来一直处于从农村到城市化的缓慢推进状态，但该商圈并不是丰台区规划中的重点发展区域，近年来正在以摄影为重点方向不断发展。未来，该板块在城南行动计划的带动以及丽泽金融商务区的持续发展、南中轴-南苑文化板块的建设推进下，将重点发展文化领域，尤其是历史文化生态方面，同时继续朝着完善城市公共服务和基础设施、改善区域面貌、加快城市化进程的方向推进。

1.小区板楼均带电梯，不用担心上下楼不方便，而且小区板楼采用一梯两户设计，私密性、通透性、采光度都比较好，居住舒适度较高。

2. 小区物业管理严格，无论是卫生方面还是门禁方面都很严谨，陌生人很难能进小区内，所以小区内的居住氛围很好，居住舒适度比较高。

3. 小区内部配套完善，有多个活动场地和休闲区域，同时小区内的绿化景观设计比较有特点，绿化率高达45%，和周边小区相比，是比较少有的园林式小区。

4.交通相对便利，小区距离地铁4号线大兴线新宫地铁站骑行仅14分钟，出小区西门50米有2个公交站，居民日常出行快捷且便利。

公园懿府小区截止到2021年6月24日，挂牌均价为62531元/㎡，比上月上涨0.35%，目前挂牌房源以三居为主，根据幸福里APP数据来看，近半年小区的挂牌均价处于稳步上升趋势。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型90㎡两居室为例，报价585万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为234万，二套首付为468万。

小区户型有89㎡-115㎡两居、114㎡-134㎡三居。

主力户型有89㎡两室一厅，户型亮点：户型为全明设计，有独立储物间，主卧、客厅朝南，明厨、明卫设计，采光性、通风性较好。户型缺点：户型存在缺角，客厅过道没有合理利用空间，造成多余空间浪费。

小区还有114㎡的三室两厅，户型亮点：主卧朝南采用套间设计，有独立卫浴；客厅的阳台可作为衣物晾晒区。户型缺点：朝西向的卧室每天会面临西晒问题，房间里的家具老化快；会客动线与起居动线有交叉点，私密性较差。

公园懿府由25栋15层板楼组成，呈L型分布，小区整体品质差异不大，居住舒适度高。其中21号楼、22号楼一层有底商，会有一些吵闹，建议优先选择其他楼栋。9号楼距离两个公交站更近，出行较为方便。8号楼和18号楼周围的绿化覆盖面积比较大，住在这两栋楼的住户视野比较开阔，宜居性更强。

1. 小区主要以大户型为主，有89㎡-115㎡的两居、114㎡-134㎡的三居，整体居住品质较高，更适合改善居住空间的购房者。

2. 小区居住属性较高，居住环境相对安静，楼栋外立面干净整洁、门禁严格、绿化景观丰富，很适合注重生活品质的人群居住。

3. 交通便利，小区距地铁4号线大兴线新宫地铁站较近，西门处还有2个公交站，比较适合乘坐这些交通工具出行的上班族。

新宫板块内新盘项目有中粮天恒天悦壹号，截止到2021年6月，中粮天恒天悦壹号均价为8.5万/㎡。中粮天恒天悦壹号是由北京悦恒置业有限公司打造的住宅项目，只有四居大户型，面积为150㎡-175㎡，上车价为1250万/套。公园懿府小区均价约6.3万/㎡，只有两居、三居户型，最高总价878万/套，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，故公园懿府小区不会受中粮天恒天悦壹号新盘的影响。

公园懿府小区周边二手房报价约在4.4万/㎡-6.3万/㎡之间，其中阳光星苑小区和翠海明苑小区与公园懿府小区距离较近，故选择这两个小区来做对比。