丰台区位于北京市南部、西南部，跨越西二环、三环、四环，西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间，东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路，是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚，以居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄，途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。

乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路，到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。 板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。 板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为平庸，区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。

目前，板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主，主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主，2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅，以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。 板块优势在于位置及交通，商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。

板块发展方面，板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展，还处于内部居住环境改造中，如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后，龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻，开发改善、高端住宅项目，为区域带来活力。目前还存在空地、工厂等，属丰台区发展中板块，由于距丽泽板块较近，未来受丽泽板块利好外溢，承接丽泽板块职住平衡等功能。

从2013-2017年，七里庄板块土地交易较为火热，主要集中在西局区域，以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价，将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中，溢价率48.1%，折合楼面价68213元/平方米，受市场关注度高。2017年，九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中，溢价率49%，成交楼面价60905元/平方米。

该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式，同时执行“9070”政策，后开发为九龙仓·西城天铸项目，市场热度高，目前已售罄。七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主，区域内含空地，截至2021年8月，暂无挂牌信息。由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上，主要发展方向为：非首都功能疏解、老旧社区改造，增加公共租赁住房，改善居民生活条件，补充各类公共服务设施，完善交通、市政基础设施，增加绿地和公共空间，提升便民服务水平为主。

1、小区为纯板楼，两梯四户的设计，人口密度适中，私密性比较不错，居住舒适度高。

2、小区楼栋外立面养护较好且周边环境良好，楼栋内卫生和墙面较为整洁干净，整体居住品质较高。

3、小区主要以小户型为主，房龄新、户型选择多样，而且房价较低，总价均在500万以内。

4、小区门口就是主干道，居民日常出行快捷且便利，同时距离地铁10号线六里桥地铁站和小井路口东公交站较近，步行仅需要5分钟，要是上班高峰期开车拥堵的话也可以选择公共交通，还是非常方便的。

截止到2021年7月8日，六里桥家园小区在售房源共5套，挂牌均价为59759元/㎡。从2021年2月-2021年5月能看到价格呈缓慢上升趋势，5月之后的价格趋于稳定，环比上升幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的户型76㎡的两居室为例，报价490万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为171.5万，二套首付为294万。

截止到2021年7月8日，小区户型有三种，有51㎡的一居室、75㎡-76㎡的两居室、76㎡的三居室。

小区主力户型有75.9㎡的两室一厅。

户型亮点：明厅、明厨设计；卧室都带窗户，日常采光较好；动静分区，休息、生活互不打扰；有单独的晾晒区，实用性较强。

户型缺点：卫生间采用暗卫设计，通风性较差，环境潮湿容易滋生细菌；厨房开间较小，进深过长。

小区其它户型还有51㎡的一室一厅。

户型亮点：户型较为方正；明厨、明厅设计，日常采光好；有单独晾晒区，实用性较强。

户型缺点：卫生间采用暗卫设计，通风性较差，环境潮湿容易滋生细菌；门厅过道过长，有点浪费。

六里桥家园小区共3栋住宅楼，3栋楼均为29层塔楼，整体品质差异不大。其中六里桥家园2号楼、6号楼、离北1门出入口近，且临近主干道路，公路对面是中国石化加油站，车流量较大，日常可能会有些吵闹。3号楼前绿化较比好一点，距离花园更近，环境相对安静舒适，比较适合注重幽静环境的人群居住。

1、小区内部绿化较好，每楼栋之间都有草坪和小型花园，而且单元楼栋内整体环境不错，楼栋内干净整洁，注重小区居住环境的人群可以选择。

2、小区临近地铁站和公交站，适合以地铁10号线或公交为主要通行方式的上班人群。

3、小户型、低总价，更容易满足刚需人群的需求。

截止2021年7月份，七里庄板块内暂无新盘在售，而距离板块最近的新盘是玉泉营板块内的新房项目——葛洲坝中国府。

葛洲坝中国府是由北京唯逸房地产开发有限公司打造的别墅项目，2021年7月的均价为11.5万元/㎡，户型均为四居或五居，总价最低为2750万/套起。而六里桥家园在售的最大户型是76㎡的三居，总价为499万，从总价和购房人群角度来看，六里桥家园小区与葛洲坝中国府新盘项目不具可比性。新盘预售，也不会对七里庄板块二手房市场造成冲击。

六里桥家园小区周边二手房的报价约在6.0万/㎡-6.9万/㎡，保利欣苑和西局欣园南区距离六里桥家园小区较近，整体品质相差不大，故选择这两个小区和六里桥家园小区做对比。