顶秀金石家园小区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区为纯板楼，两梯四户设计，相对更安静，居住舒适度高。

2、小区是建成于2013年的小区，绿化较好，楼栋外立面整洁，小区品质较高。

3、小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，小区门口就有底商，涵盖了各种店铺，驾车六分钟左右就可以去到首开福茂购物中心，可以满足不同人群的购物需求。

4、小区距离地铁5号线和地铁10号线的换乘站宋家庄站较近，小区不远处还有公交站，居民日常出行便利。

根据幸福里APP显示，该小区在2021年7月份的挂牌价格为52081元/㎡。自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从上图近六个月可以看出，小区上浮和下降都在正常波动范围内，购买者不用担心价格在近期会有大幅度变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的户型80㎡两居室为例，报价455万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为159万，二套首付为273万。

小区户型有75㎡-91㎡的两居，110㎡的三居。

其中小区的户型有79㎡的两居

户型亮点：明厨设计，通风性较好；该户型各功能区的面积都比较大，分配合理，便于家具摆放或二次改造。

户型缺点：客厅过道面积过大造成空间浪费；卫生间为暗卫设计，容易产生异味，滋生细菌。

小区的户型还有110㎡的三居

户型亮点：主卧朝南带阳台，可做单独晾晒区，有独立卫生间；访客路线较短，私密性较好；厨房为明厨，通风性较好，便于油烟的排放；主卫干湿分离，便于打扫。

户型缺点：动静不分区，休息娱乐相互干扰；次卫为暗卫设计，且干湿不分离，容易滋生细菌。

小区共8栋楼，建筑结构都为板楼，5号楼临近街道，略吵。6号楼、7号楼和4号楼靠近小区花园，花园背后的凉水河，这三栋楼相对而言更加安静，环境更好。2号楼、3号楼靠近小区西北门，西北门距双庙公交站255米，出行方便。

1、小区以小户型为主，上车价低，刚需人群推荐选择。

2、小区周边交通便利，距离地铁5号线和地铁10号线及地铁亦庄线都比较近，骑车十分钟便可以到达，小区周围还有公交站，适合以公共交通为主要通勤工具的人群。

3、小区周边配套齐全，生活便利，出门不远就有超市，医院，餐馆能够满足居民日常需求，适合对生活便利性有一定要求的人群。

截止2021年7月份，宋家庄板块内有两个新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年月的均价为10.3万/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而顶秀金石家园在售的最大户型也仅有80㎡的两居，总价为455万，从总价和购房人群角度来看，顶秀金石家园小区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年月的均价为8.7万/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。而顶秀金石家园在售的最大户型也仅有80㎡的两居，总价为455万，从总价和购房人群角度来看，顶秀金石家园与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

顶秀金石家园周边二手房的报价在5.2万/㎡-6.0万/㎡，其中翠庭园和世纪星家园与顶秀金石家园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。