南菜园二区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。 板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。

中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、居住品质方面：小区内停车位数量充足，停车方便，容积率为2%，可以有效满足小区居民居住舒适感。

2、建筑品质方面：小区采用的是复古式设计，虽然楼龄较大，但是外立面还是较新的。

3、配套设施方面：小区周边配套设施齐全，医疗安保能够充分满足居民需求，居民出门就能享受到购物餐饮等娱乐设施。

4、地理位置方面：小区位于延庆区林带路与百莲路之间，出门就是公交站，设有Y9、919等多个公交线路，同时有多个休闲场所，给居民带来了很多娱乐选择。

通过幸福里app查询，截止到2021年8月14日，南菜园二区在售房源挂牌均价为20665元/㎡，环比下降0.25%，价格比较稳定，挂牌房源主要有两居室和三居室，面积在62㎡-134㎡之间，总报价在130万-240万之间。上图可以看出，近6个月以来，小区挂牌价格比较平稳，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，总价最低为62㎡两室一厅户型，报价130万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为46万元，二套首付为78万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区的户型有两种，分别为62㎡-89㎡两居室、78㎡-135㎡三居室。最小的是62㎡的两居室，最大的是135㎡的三居室。现选择主力户型76㎡的两居室和84㎡的三居室进行分析。

由于该小区各楼栋分布较为密集，楼栋品质也存在不同。小区20号楼、21号楼，29号楼靠近公园，外出锻炼比较方便，但是也会产生一定的噪音干扰。1号楼靠近林带路，可能会比较吵闹，对此有顾虑的人群，需要充分考虑。16号楼靠近公交站，出行比较方便。

1、小区位于延庆板块，适合在延庆区工作的人群居住。

2、小区购房门槛相对较低，购房成本低，适合对购房成本有一定限制的刚需人群购买。

3、小区地理位置优越，临近公园和各种休闲场所，医疗设施齐全，适合对周边配套设施要求高的用户考虑。

4、小区相对周边小区宜居属性高，且居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。

目前延庆延庆城区板块仅有一处在售新房项目，即距离本小区1.6公里的碧桂园京源著。现选取碧桂园京源著与本小区进行对比。

碧桂园京源著位于延庆区世园村南二街与世园村东路交叉路口西北侧，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发，为板楼，花园洋房。截止2021年8月14日，碧桂园京源著在售户型最小面积89㎡三居室，最大面积135㎡四居室，挂牌均价23000元/㎡，购房成本最低为约235万/套，物业费用为2.95元/㎡/月。

碧桂园京源著于2019年开盘，楼龄较新，居住环境整体感观强。价格相比之下，两者的价格相差较大，南菜园二区适合对购房成本有一定限制的人群，而碧桂园京源著适合对居住环境有要求且有一定成本的购房者。

两者相比之下，两套房源的价格相差较大，但是碧桂园京源著的物业费相对较高，物业管理质量也高。两套房源的绿化率都比较低，停车位都比较充足，周边的配套设施都比较完善。碧桂园京源著的在售房源选择少，而南菜园二区的在售房源相对较多。

板块内二手房较多，现选择1公里范围内与南菜园二区均价相对相近且周边配套相似的舜泽园和格兰山水二期北区进行比较。