果园西里小区位于密云区,密云区位于北京东北部,属远郊,定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道,一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。
一条高速路为大广高速,时速80-120公里/时,双向四-六车道加救援车道,是密云区域居民进入北京城区的主要道路,从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥,全程42公里,至东北五环来广营桥60公里。
一条主要进京国道为京密路,起点为东直门,终点为市界密云古北口,沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区,全线长约123公里,是北京市东北部重要国道干线,目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造,预计2023年底建成通车,通车后便于沿线居民通行。
一条市郊铁路为S5线,是一条以旅游观光为主体的铁路,共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。
一个中国历史文化名镇为古北口镇,含特色古镇景区为古北水镇,是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。 板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区,中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货,医疗、教育资源较为平庸,缺乏大型三甲医院。
重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇,定位为新城综合发展的核心地区,其中,新城集中建设区为密云城区。 产业方面,主要为以科学城引领的创新型产业,承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业,重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。
密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。 密云主要居住区集中在密云城区,主要为1980年-2018年建公房、商品房,以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房,古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人,内城区域工作生活人群,改善置业人群为主。
2015年起,密云区居住用地土地较为活跃,主要集中在经济开发区、密云新城区域。
2021年5月,首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块,可售住宅楼面价约1.5万元/平方米,溢价率15%,容积率为2%,控高30米(局部45米),未来将建成低密类住宅产品。
近10年中,密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主,预计未来产品发展方向会继续以此为重点,吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,具体发展方向为:构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。
一心 :是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用,逐步完善综合服务功能。
一带:指长城文化带,延续文化名镇(古北口镇)及传统村落的历史风貌,推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展,打造长城文化精粹集中体验区。
四区:指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质,建设生态文明典范区。
1、小区最晚建成于2008年,虽然楼龄较大,但楼体维护水平好,整体干净整洁,再加之楼间距大采光好,居住品质好。
2、小区有61㎡-127㎡的一居到三居户型,户型房源较多,选择较为广泛。根据幸福里APP8月报价为22281元/㎡,如购买一套62㎡两居室,报价160万,总购房成本低。
3、小区地理位置优越,临近有太杨公园、滨河公园和白河郊野公园等风景名胜,给小区居民短期出游提供更多的选择性。
4、小区配套设施完善,小区底商较多还有商场,各个种类都有,基本满足居民的日常生活需求。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源为84套,占总房源3.5%。小区目前在售均价22281元/㎡,环比上涨0.07%。从近6个月的价格波动趋势来看,本小区均价略低于密云板块,是因为小区建成年代较早,房龄老。但是整体均价,环比上涨和下跌幅度均在正常值范围,购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
购房成本方面,总价最低为62㎡一室一厅户型,报价160万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%、二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为56万,二套首付为96万。仅供参考,实际首付以银行为准。
截至2021年8月,小区户型有61㎡-73㎡一居室、62㎡-99㎡两居室、81㎡-127㎡三居室。其中两室户型占较大比重。现选择小区户型73㎡一室两厅和88㎡两室两厅进行分析。
户型面积 | 73㎡ | 88㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅面积大,住户改造空间大 2、明厨设计,可以更好的通风换气 | 1、主卧、客厅均朝向南,采光较好 2、客厅配有阳台,增加晾晒空间 3、明厨设计,有利于通风 |
户型缺点 | 1、门厅面积较大、面积浪费 2、暗卫设计,不利于通风 3、厨房卧室共用阳台,油烟影响卧室 | 1、暗卫设计,不利于通风换气 2、次卧临近厨房,日常会有噪音干扰 3、次卧北向,采光不足 |
楼栋选择方面,11号楼、12号楼、8号楼、10甲号楼、9甲号楼、13甲号楼靠近小区内部,环境相对安静,建议优先选择。
甲11号楼、甲7号楼距离北门,可快速的到达公交车站,交通出行方便。
17号楼-23号楼靠近首都经贸大学密云分校,会存在一定噪音影响。
1、小区在售房源户型较多,购房门槛低,适合购房成本低,适合资金受限的刚需人群。
2、小区地理位置在密云城区辐射范围内,有意在密云板块生活工作的人群可作为选项。
3、小区紧邻中国农业发展银行和燕赛奥特莱斯大型购物商场,适合就近工作的人群。
截止到2021年8月份,密云板块共有3处售新房项目,万科弗农小镇、京投发展锦悦府、阳光城溪山悦。其中万科弗农小镇距离果园西里小区最近,约6公里。除此之外还选择距离较近的京投发展锦悦府进行对比。
万科弗农小镇位于密关路密云水库南岸1公里,由北京宁溪房地产开发有限责任公司开发。截至目前该项目户型均为低密住宅,建筑面积最小为140㎡。单价25000元/㎡起,购房成本最低约为330万/套。
京投发展锦悦府位于密云区檀西路与新北路交叉口西北角,由北京京投兴檀房地产有限公司开发。截至目前该项目包含最大户型面积为90㎡三居室和187㎡-285㎡低密住宅。单价25607元/㎡起,购房最低成本约为220万/套。
对比之下,果园西里小区挂牌价格22901元/㎡(2021年8月31日),目前最小户型面积为62㎡一室,最大为127㎡三室,购房最低成本约为160万,价格更低。适合购房成本有限的人群。而万科弗农小镇、京投发展锦悦府单价较高,且购房总价远高于果园西里小区,适合预算充足且较为追求新房的人群。
板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取距离果园西里小区较近的檀州家园西区和涧桥山进行对比。
小区名称 | 果园西里小区 | 檀州家园西区 | 涧桥山 |
位置 | 密云-密云 | 密云-密云 | 密云-密云 |
交易权属 | 商品住宅房 | 商品住宅房 | 商品住宅房 |
售价 | 22281元/㎡ | 16819元/㎡ | 24020元/㎡ |
建筑年代 | 1981年-2008年 | 1996年-2016年 | 2011年-2013年 |
户型面积 | 61㎡-73㎡一居室 62㎡-99㎡两居室 81㎡-127㎡三居室 | 69㎡一居室 64㎡-100㎡两居室 98㎡-143㎡三居室 188㎡-207㎡四居室 | 60㎡-73㎡一居室 69㎡-93㎡两居室 124㎡-201㎡三居室 205㎡-231㎡四居室 |
物业 | 北京心连心物业管理有限公司密东广场分公司 | 北京顺泽物业管理有限公司 | 深圳开元国际物业公司北京分公司 |
物业费 | 0.45元/㎡/月-0.80元/㎡/月 | 0.80元/㎡/月-0.90元/㎡/月 | 1.50元/㎡/月-2.36元/㎡/月 |
优点 | 1、楼体外立面整洁,整体维护好 2、外部配套完善,满足日常所需 | 1、楼间距大,采光好 2、户型选择多,南北通透 3、内部设施配套完善,有健身广场和健身器材 | 1、单元楼有门禁、监控范围广,保障居民安全 2、绿化好 |
缺点 | 1、小区内地面有裂缝 2、小区内部楼道维护不好 3、绿化后期维护不佳 | 1、租户人流量大,人员流动性强,隐私度不高 2、周围车流量大,噪音大 | 1、非机动车乱停乱放现象严重 2、开放式小区,业主私密性差 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上可共享一定周边配套设施,交通方面也相差无几。建筑品质上,果园西里小区、檀州家园西区建成年代均较早,房龄较大,小区设计感一般,相比之下涧桥山的建筑品质更高。小区物业管理上,涧桥山物业水平较高一些。涧桥山和果园西里小区停车位多,停车方便且不容易造成拥堵,檀州家园西区人车不分流且机动车停放较乱。居住环境方面,涧桥山和檀州家园西区绿化较好,但檀州家园西区外部环境有待提高,但三个小区底商都比较多,日常可能会有噪音干扰,有小孩老人的购房者需考虑好楼栋的选择。在户型选择上,三个小区在售户型均较多,檀州家园西区和涧桥山户型面积大,果园西里小区户型面积小,但檀州家园西区单价比果园西里小区更低。 综合来看,果园西里小区适合对户型要求不高且成本限制较小的购房者,涧桥山相对楼龄较小,设计新颖,而且对比檀州家园西区,涧桥山物业质量更高,适合对居住环境有要求,且购房成本充裕的购房者。檀州家园西区单价低且小区日常环境维护比较好,适合在密云发展的刚需购房者。 |