怡安园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。 一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区物业在卫生管理方面比较到位，能做到按时清洁楼栋卫生等基础工作。

2、小区楼栋品质较好。作为建于1990年-2002年的建筑，小区楼身干净整洁，楼道瓷砖地面也没有损坏的痕迹。

3、小区有72㎡-74㎡两居、72㎡-77㎡三居，房源充足，户型面积较集中，购房成本较低，空间利用率高。

4、周边配套设施齐全。无论是居民日常饮食，还是休闲放松，均可以在小区附近1公里范围内将业主的需求解决。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源32套，占全部房源4.93%。小区目前在售均价27701元/㎡，环比上涨约0.24%。近6个月，小区整体均价低于怀柔板块在售均价，同时挂牌价格波动较小，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为73㎡三室一厅户型，报价168万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为59万，二套首付为101万。

截至2021年7月，小区户型有73㎡的二居室、72㎡-77㎡的三居室、111㎡的四居室三种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型73㎡两室两厅和76㎡三室两厅进行分析。

距离小区西南门168米处就有一公交站，若想乘公交车出行更加快捷，可选择距离西南门较近的楼栋，如9号楼、12号楼、22号楼、24号楼。

小区周边道路较多，行车会造成一定的噪音污染，若介意这点，可选择靠近内侧的楼栋，如3号楼-6号楼、9号楼、16号楼、19号楼、20号楼，均距离周边道路较远。

1、小区单平米售价低于板块内价格，适合资金有限的刚需购房者。

2、小区周边医疗、商业配套设施丰富，适合在这些场所工作的人群。

3、小区户型面积较小且能划分出三室户型，适合资金有限的多口之家。

4、本小区位于怀柔城区，适合工作地点在怀柔的外地购房者或者本地人群。

截止到2021年7月份，怀柔共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。秉持就近原则，现选择与本项目单价相差不大的北科建翡翠华庭和距本项目5.2公里的北京城建·府前龙越两个小区进行比对。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司开发。截至到2021年7月份，该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，还有89㎡三居室、134㎡三居室和面积最大的149㎡四居室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。

北京城建·府前龙越位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为106㎡-136㎡三居室、145㎡-167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华庭单价略高于怡安园小区，但户型面积较大，更适合有一定资金承受能力且更倾向于购置新房的购房者。北京城建·府前龙越虽然面积大，但单价最高，购房成本过高，比较适合改善居住品质的用户。对比之下，怡安园小区挂牌价格27701元/㎡（2021年7月30日），目前最小户型面积为72㎡两居室，最大为77㎡三室，购房最低成本约为168万，价格更低。适合购房资金有限的刚需型用户。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离怡安园小区较近的龙山新新小镇、融城小区南区进行比较。