金善名居小区位于怀柔区,怀柔区位于北京东北部,属远郊,定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城,在中外享有“万里长城,慕田峪独秀”的美誉,全长5400米,是中国目前最长的长城,吸引中外游客来此旅游观光。
交通方面,含两条高速路、一条主要进京国道,一条市郊铁路。其中,一条高速路为大广高速、京密高速,大广高速时速80-120公里/时,为双向四-六车道加救援车道,是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路,从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥,全程20公里,至东北五环来广营桥37公里。
一条主要进京国道为京密路,起点为东直门,终点为市界密云古北口,沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区,全线长约123公里,是北京市东北部重要国道干线,目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造,预计2023年底建成通车,通车后便于沿线居民通行。
一条市郊铁路为S5线,是一条以旅游观光为主体的铁路,共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区,中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货,医疗,教育资源较为平庸,缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为怀柔新城,集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区(01-03街区)、杨宋组团(07-08街区)、庙城组团(14街区、庙城产业组团)、怀柔科学城中心区(09-13街区)、怀柔科学城北区(15街区)、怀柔科学城南区(04-06街区)。
产业方面,杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。 怀柔主要居住区集中在怀柔城区,主要为1980年-2018年建公房、商品房,以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房,红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边,还存在度假、改善型住房。 居住人群以怀柔本地人,区域内工作生活人群,改善置业人群为主。
板块发展方面,2014年11月,APEC峰会在怀柔雁栖湖召开,为区域国际化发展带来重要影响,会后,雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议,区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。
2015年起,怀柔区居住用地土地较为活跃,主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年,怀柔区共成交3宗地块,均是底价成交。
2020年8月,北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块,折合楼面价23447元/㎡,容积率为2.0,该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。
北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅,吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,具体发展方向为:构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。
“一心” :是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能,形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。
两带:生态风光与人文风采交融。延续文化名镇(古北口镇)及传统村落的历史风貌,推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展,打造长城文化精粹集中体验区。
四区:指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质,建设生态文明典范区。根据相关规划,优美的生态风光,良好的人文风采,将给居民带来更好的生活居住体验;文化名镇、长城文化的打造和传承,将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围;产业融合发展,人才的汇聚,将进一步带动相关生活配套,激发区域活力。
1.小区楼层户型大多南北通透,采光好,通风好。小区虽建成早,但外立面维护好,且整体观感好。
2.小区内健身设施完善,能够满足居民的运动和娱乐,同时绿化面积大,不仅美观,还提供了健康舒适的居住环境。
3.公交比较便利,方便居民出行。如金善名居公交站、金善名居(北行)公交站、庙城村西口公交站,从小区出发步行约3分钟即可到达。
4.周围的商业配套设施齐全,有许多生活超市,购物比较方便,能够满足居民的日常所需。分布有医院,就医方便。
通过幸福里app查询,截止2021年8月,小区在售房源共33套,占全部房源的3.1%,小区目前在售均价27368元/㎡,环比下降0.05%。近6个月,小区整体均价低于怀柔在售均价;近6个月来小区挂牌价格平稳,没有出现较大幅度的波动。从目前情况来看,适合入手。
购房成本方面,拿总价最低为76㎡两室一厅户型为例,单价26105元/㎡,总价199万。参照北京市现行的普宅标准来看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为70万左右,二套首付为119万,仅供参考,实际首付以银行为准。
金善名居有76㎡-84㎡两居室,95㎡-109㎡三居室,和108㎡四居室三种户型,其中两居室户型占较大比重。现选择76㎡两室一厅一卫和81㎡两室两厅一卫进行分析。
户型面积 | 76㎡ | 81㎡ |
户型图 | ||
户型优点 | 1.厨房带窗,通风性好 2.有阳台,晾晒衣物方便 3.主卧朝南,采光较好 | 1.客厅面积较大,访客舒适度高 2.家务动线与居住动线不交叉 3.卫生间为明卫,有利于通风 |
户型缺点 | 1.次卧与厨房动线交叉,私密度不高 2.卫生间为暗卫,不利于通风 | 1.次卧朝北,采光较差 2.入门处面积较大,会造成面积浪费 |
楼栋选择方面,4号楼和24号楼临近服务站和便利店,购物比较方便,能够满足日常所需。2号楼临近快递点和居委会,日常取快递比较方便,有问题也可以及时解决。5号楼靠近道路,比较嘈杂,是小区的次选项。
1.户型面积较小,户型选择多,购买总成本低,适合对住宅成本有一定限制的刚需购房者。
2.小区内有大片绿化面积,附近也有公园,居民空闲活动、健身活动便捷,适合对休闲娱乐设施有要求的购房者。
3.小区周围密集分布有公交站,且距离京城高速比较近,自驾方便,小区生活成本也较低,非常适合周边的上班族购房者。
截止2021年8月,怀柔-怀柔板块内在售新房数量较多,从价格、房型、人群角度综合来看,选取与金善名居差距较小的北科建翡翠华庭与之进行对比。
北科建翡翠华庭位于怀柔-怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米,由北京科技园建设股份有限公司和北京北科置地有限责任公司开发,属于新开发住宅。截止2021年8月,北科建翡翠华庭在售户型最小面积为88㎡两居室,最大为158㎡四居室,户型面积较大。参考价格28300元/㎡,参考总价为258万/套。与金善名居小区相比之下,在房型上看,两者户型选择方面都不错,但金善名居小区户型面积偏小,同时房龄较大;价格方面来看,金善名居单平米价格较低,较北科建翡翠华庭购房成本较低,所以,金善名居适合需购房但购房预算有一定限制的购房者,而北科建翡翠华庭适合有一定资金和对住宅要求较高的购房者。
怀柔板块内二手房较多,基于地段、商圈、价格等多方面考量,现选取距离较近的幸福东园和融城小区(北区)与金善名居进行对比。
小区名称 | 金善名居 | 幸福东园 | 融城小区(北区) |
位置 | 怀柔-怀柔 | 怀柔-怀柔 | 怀柔-怀柔 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 27368元/㎡ | 22951元/㎡ | 23075元/㎡ |
建筑年代 | 2008年-2010年 | 2005年 | 2000年-2003年 |
户型面积 | 76㎡-84㎡两居室 95㎡-109㎡三居室 108㎡四居室 | 77㎡-81㎡两居室 82㎡-104㎡三居室 | 86㎡两居室 104㎡-106㎡三居室 |
物业 | 北京金泰星物业管理有限责任公司 | 京北鑫民物业公司 | 上海启胜物业管理服务公司 |
物业费 | 0.78元/㎡/月 | 0.60元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月-3.00元/㎡/月 |
优点 | 1.外立面新,小区外观干净 2.绿化面积较大,居住舒适度高 3.户型面积可供选择多 | 1.小区生活氛围好,居住感强 2.物业费较低 3.交通便捷,出行方便 | 1.内外配套齐全,居住体验好 2.绿化率较高,居住环境较好 |
缺点 | 1.停车位设置不合理,人车不分流 2.小区公共区域私有物品摆放杂乱,管理不到位 | 1.户型面积较小 2.栋龄大,小区外立面旧,整体观感差 | 1.物业费高,生活成本高 2.建筑年代较远,小区比较旧 |
分析 | 从建筑品质方面来说,金善名居建筑年代较晚,楼栋较新,建筑品质要优于其它两个小区,并且户型的可供选择多,选择性更强;物业方面,金善名居的物业管理不善,幸福东院和融城小区(北区)的物业管理要优于金善名居;绿化方面,虽然三者的绿化面积都不算小,但金善名居的绿化面积最大,且绿化观感最好。 综合来看,金善名居适合在户型方面有选择、家庭人口多的人群选择。幸福东园是购买成本是较低的,适合购买成本有限的刚需人群,但附近没有医院就医不便,所以不太适合家里有老人小孩的购房者。融城小区户型较大,物业费较高,生活成本高,适合改善型人群。 |