梧桐苑栖凤园小区位于门头沟区永定板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环，属门头沟新城南部片区核心区，是区域内发展较晚配套较成熟板块。板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。

板块内含一条地铁线路为地铁S1线，西起门头沟石厂站，东至石景山金安桥站，是门头沟唯一一条地铁线路，预计2021年底，将连接地铁1号线、6号线，可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。一条城市主干路为长安街西延线，是横贯北京东西的城市主干路，可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区，是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。

自驾方面，从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里，至西四环南沙窝桥10公里，也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内含一个大型商场为长安天街，以此为中心周边商业业态丰富，电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全，是区域内居民日常休闲购物主要场所。

板块内含一个大型公园为莲石湖公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。

板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂，未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。

楼市方面主要为2013年-2019年建商品房，以85㎡-137㎡两居-四居为主，主要为2014年后建改善型住宅产品，另外板块内还存在少量保障性住房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以改善型居住区为主。2014年后，板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品，提升了区域内居住品质及商业配套。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。

2021年5月，雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，楼面价29458元／㎡，底价成交。控高15米，容积率1.1，未来将建成纯商品房低密产品。该地块位于冯村板块内，距永定板块约2公里。近10年中，门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点。

近5年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，永定板块规划定位为“新城南部片区”，具体发展方向为：

城市景观方面：一级重点地区为长安街西延线及周边地区，应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。

土地方面：新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

产业方面：依托中关村门头沟园人工智能园区，带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术，重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。

1、小区建成时间短，楼体有设计感、环境优美，内部设施完善，居住体验感好。

2、小区户型多样，选择多。有84㎡两居室和89㎡-120㎡三居室，设计合理新颖，两居室正规朝南户型，采光充足，120㎡三居室为全明户型，整体通透性较好。

3、梧桐苑栖凤园小区的均价相比永定板块内周边其它小区的均价较低，总成本比较低，购房压力相对较小一些。

4、小区地理位置较好，靠近地铁和多个公交站，路线多，交通比较便利。同时临近商场、医疗机构、公园，能够满足居民们日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源共6套，在售房源占总房源的占比约3%。小区目前在售均价45364元/㎡，环比上浮1.08%。从近六个月的价格波动趋势来看，整体趋势比较平稳，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为84㎡两室一厅户型，报价389万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为156万，二套首付为311万。

截至2021年7月，栖凤园小区有33-43㎡的一居、85㎡的两居、90㎡-120㎡的三居三种户型，在售户型两室有1套，三室5套。现选择小区小户型85㎡两室一厅和120㎡三室一厅进行分析。

楼栋选择方面，1号楼、7号楼邻近主干道，人流车流来往繁多，日常会存在噪音干扰。5号楼临近停车场，停车方便。1号楼、2号楼靠近商业圈，人流多，业主私密性较差。3号楼位于小区中心，没有较高的建筑物遮挡，景观视野好，环境相对安静，建议优先选择。

1、小区目前在售房源均价低于本板块其他小区，总购房价格低，适合刚需人群。

2、居住环境安静，楼龄新，绿化设计感强，适合需改善居住条件的购房者。

3、小区临近多个公交站和地铁，出行便利，适合以公交出行或以S1地铁线为主要通行的上班人群。

截止2021年7月30日，永定板块内在售新房项目少，只有一处西山燕庐项目。为了更好的进行横向对比，再选择临近永定板块的西山相府项目进行对比。

西山燕庐位于门头沟区永定板块长安街延线南约500米，由北京绿城中交房地产有限公司开发，目前在售户型面积有137㎡-139㎡三室和169㎡-171㎡四室两大种户型，单价60000元/㎡起，该户型购房成本约为990万/套。西山燕庐小区，楼龄更新，居住环境整体观感强，但是面积普遍大，单价较高，总成本高，适合对户型面积、居住环境有要求且预算充足的购房者。而栖凤园项目目前在售房源面积小，总购房成本更低，适合成本有限的购房者。

西山相府位于门头沟区城子板块新城大街与石担路交界处西南角，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。目前在售户型较少，只有面积125㎡三室和143㎡三室两种户型，单价58000元/㎡起，购房成本最低约为715万/套，交房时间到2023年10月，适合不着急入住的改善盘用户。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离栖凤园小区较近的华润悦景湾、泷悦长安剑桥园进行比较。