金泰丽湾悦栖山小区位于门头沟区大峪板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。

大峪板块邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区，以老城风貌、自然环境、居住属性为主，生活氛围浓郁，在门头沟各板块中，是教育、医疗资源较全面的板块。

大峪板块东临滨河西区板块，从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里，全程限速80公里/小时，无红绿灯无高速费。

也可从双峪路口上六环路，至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。板块内无地铁，教育、医疗、商业配套丰富但不优质，含一家三级综合医院，一个商业综合体，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房，以60㎡-160㎡两居-四居为主，含2014年后建的改善型住宅产品，另外板块内还有大量回迁房。

板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。 板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，含少量平房居住区，整体提升了区域内人群的居住品质。

2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前，大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。

该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，大峪板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置一处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1.居住品质方面:小区楼栋比较新，绿化面积大，环境优美，居住环境较好，居民居住舒适度高。

2.内部设施方面：小区内部配套完善，健身器材、地下停车场、快递柜等都有，给居民日常生活带来了不小的便利。

3.户型方面：小区的户型有92㎡的两居-220㎡的四居，户型面积涵盖较广，可供选择空间大。

4.周边配套方面：小区周边配套完善，各种底商环绕小区周围，周边医疗设施也很齐全，基本上可以满足居民的日常生活所需。

通过幸福里APP查询，截止2021年8月，小区在售房源10套，占全部房源的0.78%。小区目前在售均价41716元/㎡，环比下降约0.04%。近六个月，小区整体均价高于门头沟、大峪在售均价；上图可以看出，近6个月小区挂牌价格略有上升，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为92㎡两室一厅户型，报价398万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为160万，二套首付为318万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截止2021年8月，小区有92㎡-111㎡两居室、102㎡-145㎡三居室、220㎡四居室三种，现选取97㎡两室一厅，140㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，4号楼、7号楼临近主干道，噪音污染比较严重，不太推荐；

2号楼、5号楼位于小区内部，噪音污染比较小，比较推荐；

11号楼临近西门，6、7号楼临近东门，下楼即是大门，出行相对更为便利。

1.小区在售面积大，三室户型居多，适合资金较为充足的多口之家。

2.小区的绿化面积大，环境优美，基础设施齐全，且临近医院，适合家中有老人的购房者。

3.小区地理位置在门头沟区大峪商圈辐射范围内，适合在该商圈工作的人群。

截止到2021年8月份，大裕共有两个在售新房项目中昂时代广场和华远裘马四季，其中中昂时代广场属于商业楼，不予分析，另选取城子区中骏西山天璟进行分析。

华远裘马四季位于增产路16号院，由北京市华远地产股份有限公司开发。截止目前该项目总价最低为156㎡三居室，单价53000元/㎡，购房成本950万/套起。面积较大，价格较高，适合预算充足的改善型购房者。

中骏西山天璟位于西山永定楼北300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。截止目前该项目包含最小户型面积为117㎡四居室，面积最大的135㎡四居室，单价65000元/㎡起，购房成本700万/套起。价格相对较高，适合有一定经济承受能力的购房者。

对比之下，金泰丽湾悦栖山挂牌价格41716元/㎡，目前最小户型面积为92㎡两室，购房者最低成本为398万，且户型可供选择空间大，入住方便，更加适合刚需购房者。

金泰丽湾悦栖山周边二手房报价约在2.9万元/㎡-4.2万元/㎡之间，其中惠民家园二区和新桥家园与金泰丽湾悦栖山距离和单价均相近，故选择惠民家园二区和新桥家园来做对比。