苏庄三里小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。

而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区楼栋皆为6层板楼，外立面保存较好，户型是南北朝向，并且楼间距较大，楼栋之间无较大的植物和建筑遮挡，采光和通风较好。

2、小区物业较为认真负责，24小时保安巡逻，出入需要门禁，小区内装有监控设备，并设有警务室，一定程度上保障了住户的居住安全。

3、内部设施较为齐备，小区内设有快递箱、汽车充电桩、垃圾分类处和健身器材等生活必需设施，居民生活较为方便。

4、周边的生活配套较为完善，小区周围有地铁站、公交车站、医疗机构、购物超市和运动场，能够基本满足居民的日常生活需求。

2021年8月，该小区挂牌均价为29742元/㎡，比上月下跌0.05％。目前幸福里APP挂牌房源为16套，在售房源在房源总量中占比约5％，房源较为充足。挂牌房源以75㎡-102㎡的两居为主，总价在230万-280万之间。

从近6个月的价格波动来看，环比下跌为主要趋势，近期的下跌幅度在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的80㎡两居为例，报价246万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为86.1万，二套首付为147.6万。

该小区户型有62㎡-102㎡两居，98㎡-139㎡三居，现选择主力户型80㎡两居和123㎡三居进行分析。

5号楼-10号楼大致居于小区的中心，不容易受到外部的噪音污染，且都是南北朝向，楼间距较大，有利于采光和通风，建议优先选择这些楼栋。

1号楼-4号楼靠近小区西部的苏庄西街，容易受到交通噪音污染。17号楼靠近东部的苏庄大街，并且为东西朝向，不利于采光，购房者谨慎选择。

小区临近苏庄地铁站和多个公交站，适合房山、燕房地铁线沿线或乘坐907路、934路和971路公交车通勤的上班族。

内部设施较为完善，物业认真负责，绿化率达30％，适合看重小区整体品质的购房者。

房源以两居和三居为主，房源面积适中，购买门槛相对较低，面积较小的户型更适合刚需人群。

周边商业、医疗、交通和健身资源较为丰富，适合对生活配套完备程度要求较高的购房者。

截至2021年8月，距离小区最近的新房项目有苏庄大街和长虹路交叉口的中海京西里和京港澳高速22B良乡机场出口的首创伊林郡。

其中中海京西里项目是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为75㎡的两居和86㎡-87㎡的三居。目前均价约40837元/㎡，总价最低306万。从总价和购房人群角度来看，中海京西里项目单价更高，且为花园洋房结构，对居住环境要求较高的住户来说是一个不错的选择。

首创伊林郡是北京安顺园房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为81㎡的两居和91㎡-95㎡的三居。目前均价约36500元/㎡，房屋价格最低为290万。如果是对居住品质更为在乎、且不急于入住的人群则可以考虑新房项目。

良乡板块内二手房品质相差不大，故选择与苏庄三里小区距离较近、价格也相近的西兰岛和兴家小区来作对比。