中粮京西祥云小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。

板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。

长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。

现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区的建筑结构为板楼，楼栋之间相隔较远，户型可以实现南北通透，方便采光通风，居住体验良好

2、小区周边交通配套成熟，1公里内有地铁站和多条公交线路经过，且距离主干道较近，出行方便。

3、小区物业认真负责，尽职尽责保障居民生活环境质量，为居民的生活提供高质量的服务，保障了居民的生活品质。

4、小区内部设施比较齐全，而且比较美观，部分设施充满工业感与设计感。

根据幸福里APP查询，2021年7月中粮京西祥云小区有1套在售房源，7月挂牌均价53940元/㎡，对比上月上涨0.03%。

从近6个月的价格波动趋势来看均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿小区主力户型115㎡的三居为例，报价620万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为248万，二套首付为496万。

小区户型有114㎡-127㎡三居、126㎡-139㎡四居，其主力户型为115㎡的三居和126㎡四居。

1、小区整体建筑为排列式。小区楼栋布局整齐，每个户型基本都能做到南北通透。同时，楼栋间间距充足，有利于每个户型的采光。1号楼、10号楼-12号楼位于小区最北面，采光面大，背面采光充足。

2、6号楼位于小区最南面，临近独义三路，会有一定噪音污染，购房者需要稍加关注。

3、2号楼楼栋长且宽，与9号楼距离较近，影响采光，购房者在购买时需要注意。

小区绿化率较高，园林设计比较现代，内部环境优美，部分基础设施设计感比较强，适合对小区居住环境要求较高的人群。

小区为板楼结构，楼栋较新，钢混结构的楼栋质量较好，楼栋南北朝向，采光通风便利，适合对小区居住品质有一定要求的人群选择。

小区户型面积较大，且均价高于长阳板块的平均价格比较多，总价较高，适合资金比较充裕的改善人群选择。

截至2021年7月，房山长阳板块内可供对比的新房有中海寰宇视界和天资华府两个。

其中中海寰宇视界项目是北京中海盈顺房地产开发有限公司打造的项目。目前均价约58000元/㎡，房屋总价最低320万。中粮京西祥云项目目前均价53940元/㎡，总价最低约600万。价格上看中海寰宇视界房价与中粮京西祥云房价平齐，但中海寰宇视界户型选择更加多样，且有小户型，绿化面积也更大，对于有改善需求但资金不是特别充裕的刚改人群比较适合。

天资华府项目是北京天资置业集团有限公司打造的项目。目前均价约43000元/㎡，房屋总价最低为430万，从总价和购房人群角度来看，中粮京西祥云项目比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的家庭用户选择，而天资华府的购房压力更小，购房门槛更低。

小区周围二手房项目比较多，基于地段因素考虑，选择距离较近靠山居艺墅南区和温庄子家园两个小区与中粮京西祥云作比较。