旭辉E天地小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。
板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,较大地方便了板块内居民出行。
板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。
目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。
教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。
作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心” ,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。
三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、小区楼栋之间的楼间距较大,且中间没有较大的植物或建筑,没有遮挡,有利于楼层采光,并且楼栋相隔较远。
2、小区物业较为认真负责,物业服务为24小时门岗,并且承担上门维修、日常清洁等工作,不仅保障了居民生活安全,也为住户提供了便利。
3、内部生活设施完善,小区内设有快递点、超市、垃圾分类处和取水处等生活必需设施,能够满足居民日常生活的基本需求。
4、周边的休闲配套较为完善,临近蓝星台球、北京工商大学良乡校区商学院东区游泳馆、大学城公园以及良香公园等,居民闲暇时可以游玩散心。
2021年7月,该小区挂牌均价为23505元/㎡,比上月下跌0.30%。目前幸福里APP挂牌房源为8套,在售房源在房源总量中占比约1%,房源较为短缺。
从近6个月的价格波动来看,环比上涨为主要趋势,近期的下跌幅度不大,房价总体是趋于稳定的,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的35㎡一居为例,报价82万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为29万,二套首付为49万。
该小区户型有35㎡-196㎡一居、36㎡两居,现选择主力户型35㎡一居和36㎡两居进行分析。
面积/居室 | 35㎡一居 | 36㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅有大窗户,有利于通风换气 2、复式结构,主卧空间较大 3、户型方正,有利于空间利用 | 1、客厅和主卧都有窗户,通透性较好 2、客厅与卧室分开,互不影响 3、会客路线较短,私密性好 |
户型缺点 | 1、开放式厨房无遮挡,油烟较大 2、卫生间为暗卫,通透性较差 | 1、卫生间都是暗卫,不利于通风 2、次卧没有窗户,不利于采光,大部分时间需要开灯 |
小区内楼栋较少,1-4号楼底层都有商业店铺,低楼层有一定的商业噪音污染,4号楼靠近小区东部的学园南街,车流量较大,会有一定的交通噪音污染。
小区内部建设较为完善,物业较为负责,绿化美观,适合看重小区居住品质的购房者。
房源以一居和两居的复式为主,均价较低,适合刚需人群入手。
周边商业、医疗、交通和休闲资源较为丰富,适合对生活配套完备程度要求较高的购房者。
小区临近地铁站和多个公交站,适合地铁房山线沿线或商圈附近工作的人群。
截至2021年7月,旭辉E天地小区距离最近的新房项目有大学城地铁站南的北京华发·中央公园和良乡大学城西站地铁南的天恒水岸壹号。
其中北京华发·中央公园项目是北京华发永盛置业有限公司打造的项目,在售户型为85㎡-89㎡的三居和139㎡的四居。目前均价约41000元/㎡,总价最低350万,为板塔结合的住宅区。从总价和购房人群角度来看,北京华发·中央公园项目更适合资金充足且人口较多的家庭。
天恒水岸壹号项目是北京天恒乐活城置业有限公司打造的项目,在售户型为185㎡-192㎡的三居和189㎡-199㎡的四居。目前均价约58000元/㎡,房屋价格为1100万,为别墅区。从总价和购房人群角度来看,天恒水岸壹号项目购入成本更高,对资金充足且要求生活质量的住户来说是一个不错的选择。
良乡板块内二手房品质相差不大,故选择与旭辉E天地小区距离较近、价格也相近的首开熙悦睿府书香小区和北京时代广场小区来作对比。
小区名称 | 旭辉E天地 | 首开熙悦睿府书香 | 北京时代广场 |
位置 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 |
住宅性质 | 商品房住宅/经济适用房 | 商品房住宅/经济适用房 | 商品房住宅/小产权房 |
售价 | 23505元/㎡ | 33858元/㎡ | 20718元/㎡ |
建筑时间 | 2015年-2016年 | 1990年-2015年 | 2012年-2017年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼/板塔结合 | 塔楼 |
户型面积 | 35㎡-196㎡一居 36㎡两居 | 47㎡-123㎡一居 81㎡-85㎡两居 109㎡-139㎡三居 182㎡四居 | 35㎡-53㎡一居 |
所属物业 | 上海永升物业管理有限公司北京分公司 | 北京方庄物业管理有限公司 | 北京房开控股集团有限公司 |
物业费 | 5.20元/㎡/月 | 2.41元/㎡/月-3.15元/㎡/月 | 7.50元/㎡/月 |
优点 | 1、容积率低,人口密度较低 2、小区楼栋都是板楼结构 | 1、户型较多,户型面积跨度大 2、物业费较低,生活成本低 3、车位费低,停车费用少,降低生活支出 | 1、均价较低,购入总成本低 2、车位数量较多,停车方便 3、绿化率较高,小区内生活环境较好 |
缺点 | 1、供暖费用较高,生活成本高 2、商业水电较贵,生活成本较高 | 1、均价较高,购入总成本高 2、容积率较高,人口密度较大 | 1、物业费较高,生活成本较高 2、户型单一,户型选择范围小 |
分析 | 三个小区都是良乡板块的商品房,距离较近。 与旭辉E天地小区相比,首开熙悦睿府书香的优势是小区房源较多,且户型面积多样,住户选择性较强,并且物业费和车位费低,降低了日常生活成本。不过均价较高,购入成本高,且小区容积率较高。 北京时代广场小区的优势是均价较低,购入成本低,并且小区内停车位数量较多,停车方便,绿化也做得较好。不过小区物业费较高,生活成本较高。 相比较来看,旭辉E天地的优势是小区容积率低,人口密度较低,居住体验感较好。但是小区内为商业水电,费用较高,且供暖费也较高,提高了生活成本。 |