西悦欣居小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。

板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。 板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。

长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区的建筑结构为塔板结合楼，且楼栋之间相隔较远，居民居住体验较好。

2、小区户型为86㎡-90㎡两居，均价不高，面积不大，购房压力比较小。

3、小区内干净整洁，配套设施分布合理，使用便捷，而且小区内的设施维护比较到位。

4、小区周边公交站较多，距离地铁站也不远，通勤时间成本较低，距离主干道较近，居民自驾或公交出行均较为便利。

根据幸福里APP查询，2021年7月西悦欣居小区有32套在售房源。7月挂牌均价35949元/㎡，对比上月上涨0.06%，从近6个月的价格波动趋势来看均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿主力户型88㎡的两居为例，报价316万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为126万，二套首付为253万。

小区户型有86㎡-90㎡两居。其主力户型为87㎡的两居和88㎡的两居。下面就这两套两居进行分析。

1、小区整体采用围合式建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外这样的布局也有利于大面积景观的布置；3号楼享受安静的环境同时也能享受小区内绿色景观，建议优先购买3号楼。

2、9号楼和8号楼南边就是张家场路会有一定噪音污染。且为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购买者置业时需要仔细考虑。

小区户型面积较小，均价与长阳板块的平均价格大体相当，总价较低，比较适合刚需人群选择。

小区距离地铁房山线长阳站不远，周边有多条公交线路经过，适合在商圈周围和地铁房山线沿线工作的人群选择。

截至2021年7月，房山长阳板块内价格和距离相近、可供对比的新房有长阳光合作用和天资华府两个。

其中长阳光合作用项目是北京玉亭房地产开发有限公司打造的项目。目前均价约36000元/㎡，总价最低300万。从价格上看长阳光合作用房价与西悦欣居房价基本平齐，但户型选择更加多样，绿化面积也更大，对于想要改善居住环境人群来说是一个不错的选择。

天资华府项目是北京天资置业集团有限公司打造的项目。目前均价约43000元/㎡，房屋总价最低为430万，从总价和购房人群⻆度来看，天资华府小区内部人车分流、生活休闲设施完善、绿化面积大，较为安全和舒适，比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的人群选择。

小区周围二手房项目比较多，基于户型、价格、建筑类型等综合考虑，选择建筑类型为塔楼、户型与西悦欣居接近的馨然嘉园一区以及均价较高、房龄较短的中粮京西祥云与西悦欣居作比较。