天资璟庭小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。

板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。

板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。

现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。

篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区物业认真负责，安保措施严密，实施封闭管理，有门禁系统，24小时的安保巡逻，且物业提供上门维修服务。

2、小区的建筑时间为2013年，房龄相对较新，整体品质较好，建筑类型是板楼，采光通风比较好。

3、小区内有桃树、梨树等，绿化率超过30%，还有花园、凉亭、水系等，环境优美，居住舒适。

4、小区周边的各项配套设施较为齐全，小区邻近多个医院、超市、公园，能满足住户日常的看病就医、购物、休闲等需求。

根据幸福里APP查询，截止到2021年7月，天资璟庭小区挂牌房源共26套，挂牌房源占比为0.51%，挂牌均价为32799元/㎡，环比下降0.05%。

从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿主力户型106㎡的两居为例，报价348万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为139万，二套首付为278万。

小区有104㎡-106㎡两居，129㎡-145㎡三居，180㎡-189㎡四居，主力户型为106㎡的两居。现选择主力户型106㎡两室一厅和142㎡三室一厅进行分析。

小区是板楼小区，户型多南北通透，采光较好，但楼栋距离小区内道路较近，低楼层的私密性较差，推荐选择高楼层。

小区35号楼临近规划二十七路，存在一定的噪音污染现象。除此之外，35号楼临近小区停车场，对有车一族而言比较方便，但也会有一定的噪音影响。

小区33号楼和35号楼附近有花园和凉亭，便于住户休闲散步，推荐选择。

小区33号楼、34号楼和37号楼有底商，购物便利的同时也存在一定的噪音影响，建议选择无底商的楼栋或有底商的高楼层。

小区37号楼靠近小区东北门，对于依赖公共交通出行的人群来说外出比较方便。

小区均价高于房山平均价格，略低于长阳板块的平均价格，但小区内的户型多数为100㎡以上的户型，总价略高，比较适合有改善需求人群。

小区绿化率超过30%，内部干净整洁，设施齐全，安保工作严格认真，比较适合对小区居住环境有一定要求的人群选择。

小区为板楼社区，楼栋较新，中式建筑风格，钢凝结构，比较适合对小区居住品质有一定要求的人群。

截止到2021年7月，长阳板块内在售新房项目较少，现选择天资华府项目和中粮·京西祥云项目进行对比。

天资华府项目是由北京天资置业集团有限公司开发的住宅项目，在售户型为117㎡-137㎡的三居、190㎡-195㎡的四居和278㎡-293㎡的五居，上车价为430万。对比天资璟庭小区，天资华府项目最大的优势是小区车位配比更多，但该项目的售价比较高且全为大户型，比较适合资金充足的改善人群进行置业。

中粮·京西祥云项目是由北京稻香四季房地产开发有限公司打造的住宅项目，均价为58000元/㎡，户型为115㎡-140㎡的三居，上车总价为700万。对比天资璟庭小区，中粮·京西祥云项目带装修，而且1公里内有地铁站，但是该项目的户型种类较少，门槛更高，适合有改善需求且资金更加充足的购房者。

长阳板块内二手房报价在20493元/㎡-84382元/㎡，跨度较大，故选择与天资璟庭小区价格相近的翠林漫步（北区）小区和稻田一路1号院小区来做对比。