鸿顺园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。

教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区为板楼楼栋，且楼间距大，相互无遮挡，各楼层采光和通风方便。

2、小区物业较为认真负责，有24小时门岗、门禁、监控设备，安保工作较严格。

3、小区内部设施较为完善，设有快递箱、垃圾分类处、取水处和汽车充电柱等生活必需设施，居民生活较为方便。

4、周边的生活配套较为完善，小区周围有地铁站、公交车站、医疗机构、购物超市和旅游公园，能够基本满足居民的日常生活需求。

2021年8月，该小区挂牌均价为28642元/㎡，比上月下跌0.06％。目前幸福里APP挂牌房源为46套，在售房源在房源总量中占比约2％，房源较为充足。

从近6个月的价格波动来看，上涨和下跌幅度均不大，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿小区主力户型70㎡两居为例，报价200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为70万，二套首付为120万。

该小区东区户型有46㎡-62㎡一居、70㎡-95㎡两居、100㎡-123㎡三居，西区户型有87㎡-103㎡两居、106㎡-150㎡三居。现选择主力户型70㎡两居和125㎡三居进行分析。

西区的6号楼-11号楼、28号楼、29号楼、31号楼-35号楼位于小区中心位置，较少受到外部噪音打扰，并且6号楼-11号楼的楼间距较大，有利于楼层采光，建议优先选择6号楼-11号楼，此外28号楼、29号楼、31号楼-35号楼也是不错的选择。

西区的20号楼-26号楼靠近小区西部的良常路，26号楼、36号楼靠近北部的长虹东路，东区的7号楼、8号楼靠近南部的荷园北路，交通噪音较大，喜欢安静环境的住户谨慎选择。

1、小区楼栋均为板楼，南北朝向，采阳采光充足，适合对居住品质有一定要求的人群。

2、小区绿化率较高，东区绿化率达30％，西区达35％，内配配套完善，适合对小区居住环境有一定要求的人群。

3、小区临近地铁站，周边有多条公交线路经过，适合在附近商圈和地铁房山线沿线工作的人群。

截至2021年8月，距离最近的新房项目有多宝路与阳光北大街交会处的韩建·观山源墅和良乡大学城西站地铁南侧的天恒水岸壹号。

其中韩建·观山源墅项目是北京华正房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为290㎡-300㎡的三居和330㎡的五居。目前均价约47500元/㎡，总价最低1200万，为板楼别墅区。从总价和购房人群角度来看，韩建·观山源墅整体购入成本更高，更加适合改善人群选择。

天恒水岸壹号项目是北京天恒乐活城置业有限公司打造的项目，在售户型为185㎡-192㎡的三居和189㎡-199㎡的四居。目前均价约58000元/㎡，房屋价格为1100万，为别墅小区。从总价和购房人群角度来看，天恒水岸壹号项目购入成本更高，资金相对充裕的人群可以优先考虑该项目。

良乡板块内二手房品质相差不大，故选择与鸿顺园小区距离较近、价格也相近的玉竹园小区和瑞雪春堂一里小区来作对比。