世茂维拉小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。

不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。

而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、该小区位于地铁沿线，距离房山线广阳城站只有1.1公里左右，直达南三环，其间可换乘地铁9号线和10号线，公共交通便利。

2、该小区绿化率达到35%，绿化环境优美，小区内卫生环境较好，道路干净整洁，此外，也比较通畅，没有私家车乱停放得现象，居住环境较为舒适。

3、该小区是世茂集团开发并管理的项目，企业实力较强，知名度高，对小区整体的维护管理比较到位。

4、该小区周边有多个公园，距离较近的清水熙森林公园，只有300米左右，居民休闲散步方便。

幸福里APP显示2021年7月，该小区的挂牌均价为39417元/㎡，环比6月份上涨0.05%。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有85套，占全部房源的8.8%。

从近6个月的价格走势来看，该小区的房价呈下滑趋势。今年4月以来下降较为明显，但6月开始趋于平缓。

具体购房成本方面，拿在售的79m²四居为例，报价266万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为93万，二套首付为160万。

该小区户型有：54㎡-61㎡一居、60㎡-81㎡两居、99㎡-155㎡三居、155㎡-253㎡四居及以上，主力户型是60㎡-81㎡两居，这里选择81㎡的两居和60㎡的两居进行分析。

6号楼、10号楼和18号楼为东西朝向，采阳效果欠佳。

3号楼-5号楼、26号楼和27号楼，南北朝向，且楼栋前后视野较好，采光采阳效果俱佳，推荐优先选择。

18号楼西侧有正在施工的道路，6号楼东侧为高教园十八号路，环境会比较嘈杂，需要注意噪音干扰问题。

7号楼和9号楼北面为高层建筑，房屋北面视野可能会受到影响；22号楼-24号楼南面为楼层建筑，房屋南面视野欠佳。

距离地铁房山线广阳城地铁站1.1公里，比较适合在地铁沿线工作的上班族购买。

该小区户型面积有54㎡-253㎡，均价远高于周边小区，适合打算改善置业且购房资金较为充裕的人群。

该小区内绿化环境优美，周边有很多绿地公园和运动场所，而且距离比较近，居民步行就可到达，比较适合注重居住环境的人群购买。

截至2021年7月，房山区新建楼盘有26个，良乡板块的新建房源中，距离世茂维拉较近的有京西印玥和韩建观山源墅两个小区，故选择这两个小区与世茂维拉作对比。

京西印玥项目为北京智地兴辰房地产开发有限公司的项目，房产价格42000元/㎡起，户型面积为73㎡-106㎡，最低报价为315万/套。为6层电梯洋房，由中建一局物业管理有限公司负责物业，物业费3.80元/㎡/月，绿化率30%，相比于世茂维拉小区来说，该小区为多层洋房，楼间距相对较大，居住环境更为舒适，比较适合对生活品质有更高要求的人群。

韩建观山源墅项目为北京华正房地产开发有限公司的项目，房产均价为47500元/㎡，户型面积在290㎡-330㎡之间，多为3居和5居，最低报价为1200万元/套。该小区为别墅区，由北京韩建物业管理顾问有限公司负责物业，物业费7.48元/㎡/月，房屋总价和物业费用都比较高，比较适合经济实力雄厚的多口之家购买。

房山区良乡区域二手房源较多，这里选择北潞华家园小区和远洋新仕界小区与世茂维拉作对比。三个小区同样位于良乡板块，但小区内部和周边配套存在一定差别，故将三者放在一起进行对比。