马坡商圈位于北六环外,地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈,以大致以右堤和城北减河为界;西侧与昌平小汤山北接壤,以大广高速为界;北侧是顺义牛栏山商圈,大致以昌金路为界。
顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。
商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等,圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院(顺义分院)、北京京顺医院等,医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。
作为顺义的产业板块,正处在快速发展时期,商圈内的商品房住宅二手房和新房并重,新盘较多,二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售,包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900,在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足,价格相对二手房优势不明显,二手房供应充足,价格稳定。
目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主,主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。
根据北京市规自委官网显示,顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地,由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得,溢价率为16%,成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡,建设用地面积约5.72万㎡,地上建筑面积约9.15万㎡(其中住宅建筑面积约9.09万㎡),地下建筑面积约4.02万㎡。
此地块在马坡商圈内的位置较好,距离顺义城商圈较近,建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后,将进一步提升城市品质,完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。
马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区,其发展前景主要可以从以下几方面看:
一、产业方面,未来五年,马坡金融城依托"首都产业金融中心"和"国家产融合作试点城市"政策优势,强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设,提升首都产业金融中心核心竞争力。另外,马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。
二、交通方面,十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延,拟在马坡设站,如果顺利实施,将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。
三、商业方面,商圈依托"四圈三层级"商业空间格局,构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局,打造以新城区为主的商务时尚消费圈,满足高端商务群体的消费需求。
四、城市化方面,马坡组团重点推动公共中心建设,建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。
1.小区绿化较好,休闲娱乐多样。小区内种植了杨树、黄杨、花卉等等,有利于调节小区空气中的湿度和温度,还能达到净化空气的作用,搭配齐全的健身设施,提升了居民的生活幸福感。
2.小区周边基础设施配置齐全。超市、药店、银行、饭店等基础设施可以为小区居民提供一体化服务,能够提高居民的生活质量。
3.机场高速、京承高速、京密路等多条城市主干道交汇于此,四周交通发达,走高速出行很便利,对于上班族而言短时间内即可到达附近上班地点,节约时间成本。
4.小区所有楼栋带电梯,采用一梯两户、一梯三户、两梯三户设计,整体居住舒适度高。
5.小区有地上地下车位,车位比1:1.1,车位充足。地上车位,停车免费,从长远来看,可以节省停车费用。小区人车分流,既保障了住户的安全,又提高了小区的整洁程度。
截至2021年8月,鲁能7号院颐景溪园小区的挂牌价为40577元/m²,环比上月下降0.60%。从近六个月的价格波动来看,3月到7月房价总体呈现出缓慢上升趋势,而7月份到8月份房价总体呈现下降趋势。鲁能7号院颐景溪园小区,因为其优秀的居住品质,以及地处未来顺义新城的优越地理条件,所以总体均价高于整体顺义地区。7-8月的突然下滑,打断了这种持续上浮的势头,对其将来的价格走势,有一定影响。
举例:
具体购房成本方面,拿在售的181㎡的三居为例,报价780万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。该套房源为非普宅,即首套首付为312万,二套首付为624万。
要注意的是,由于税费和贷款额度都需要银行具体评估,评估价一定程度会影响首付金额,所以上述例子仅供参考,具体的首付费用要视购房者银行评估情况而定。
小区有85㎡-86㎡两居、118㎡-184㎡三居,主力户型有133㎡的三室一厅,得房率约为85%,小区其他户型有86㎡的两室一厅,得房率为85%。现选择户型85㎡两室一厅和141㎡三室两厅进行分析。
户型面积 | 85㎡ 两室一厅 | 141㎡三室两厅 |
户型图 | ||
户型优点 | 1.卧室A有阳台,采光充足,有拓展面积 2.主卧室、客厅均可南向采阳,采光充足,宽敞明亮 3.卫生间为明卫,有利于通风换气 | 1.客厅和餐厅分离,实用性强 2.两个卫生间,使用较为方便,避免了排队现象 3.设有衣帽间,增加存储衣物空间 4.卫生间B干湿分离,易打扫 |
户型缺点 | 1.未能达到南北通透,通风性差 2.厨房空间不方正,空间利用率低 | 1.过道面积较大,浪费空间 |
小区共有36栋楼,户型是两居和三居,两种户型每栋楼都有分布。
小区6号楼、20号楼、29号楼、31号楼、32号楼距离通顺路较近,双向四车道,上下班车流量较大,可能会受有噪声影响,对此介意的购房者需要慎重选择。
小区29号楼、30号楼、32号楼、33号楼距离小区南门较近,乘坐花溪渡小区公交站比较方便,对于经常出行、每日通勤的居住者而言可以节约一定的时间成本。
小区9号楼到23号楼处于小区的中心位置,相对比较安静,环境清新,非常适合有老人的家庭,或者喜欢安静居住环境的人群。
小区毗邻顺义奥林匹克水上公园,且该公园为国家4A级景点。并且周边有大型医院,生活便捷、就医方便,适合养老人群居住。
小区周边的配套设施较为齐全,距离小区717米处有永辉超市,1.5公里内还有鲁能美丽汇、物美超市等大型商超,购物、休闲娱乐和医疗资源都很丰富,适合追求生活品质、对小区周围配套设施需求高的购房群体。
小区周边交通发达,北六环、京沈路和大广高速交汇于此,同时小区交临近公交站。小区距离花溪渡小区公交站547米,855路公交线路可以到达四环地区,适合城区内工作的人群或对交通便利要求高、出行较频繁的人群。
截⾄2021年8⽉,鲁能7号院颐景溪园小区附近新土地入市较多,有较多的在售新房。故选取相对直线距离较近,价格相当国誉府项目和恒大上和府进行对比分析。
项目 | 鲁能7号院颐景溪园小区 | 国誉府 | 恒大上和府 |
位置 | 顺义马坡 | 顺义马坡 | 顺义马坡 |
开发商 | 北京顺义新城建设开发有限公司 | 北京新城金郡房地产开发有限公司 | 北京恒房顺置业有限公司 |
房屋属性 | 商品住宅房 | 商品住宅房 | 商品住宅房 |
售价 | 40557元/㎡ | 41000元/㎡ | 38800元/㎡ |
建筑时间 | 2011年-2015年 | 2020年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 85㎡-86㎡两居 118㎡-184㎡三居 | 80㎡ 两居 90㎡ 三居 120㎡ 四居 140㎡ 五居 | 79㎡ 两居 98㎡-136㎡ 三居 145㎡ 四居 |
物业公司 | 北京鲁能物业公司 | 北京城承物业管理有限责任公司 | 金碧物业有限公司 |
物业费用 | 2.98元/㎡/月-3.06元/㎡/月 | 3.98元/㎡/月 | 3.20元/㎡/月 |
优点 | 1.地上停车免费,节省资金,车位比1:1.1,车位充足,停车方便 2.配套设施完善,贴合居民需求 3.生活气息浓厚、社区氛围好 | 1.涵盖两居到五居,户型选择多样 2.集中供暖、节约开销 3.车位比1:1.2,车位充足 | 1.知名物业,物业管理严格,能够提高居民的生活质量 2. 临近高速,环线房交通便利,出行方便 3. 房龄比较新,社区配套设施比较完善,景观维护较好,居住舒适度高 |
缺点 | 1.非机动车车棚不足, 2.部分墙皮存在老化的现象 | 1.容积率较高,居民居住体验差 2.物业费较高,生活成本大 | 1.部分户型不方正,空间利用率低 2.距离铁路较近,影响居民休息和生活 |
分析 | 国誉府与鲁能7号院颐景溪园小区直线距离2.9公里。8月份挂牌参考价41000元/㎡,购入总价270万/套起。相比于鲁能7号院颐景溪园小区,国誉府户型多种多样,能满足购房者的户型需求。同时国誉府与鲁能7号院颐景溪园小区单价相差无几。 同时恒大上和府与鲁能7号院颐景溪园小区直线距离4.4公里。8月份挂牌参考价38800元/㎡,购入总价307万/套起。对比鲁能7号院颐景溪园小区,恒大上和府物业管理更加出色,小区内环境品质高。两者距离北京首都国际机场都较近并且恒大上和府单价较低,机场工作人员可以选择恒大上和府,两者竞争比较激烈。 综合来看,两个新房项目同属于马坡商圈,都会对马坡商圈内二手房市场造成较大的影响。 |
马坡商圈发展比较成熟,时间比较久,周边旧小区较多。鲁能7号院颐景溪园小区与鲁能7号院水岸公馆和鲁能7号院颐景润园小区同属于一个物业,这里选择与小区距离较近、价格相当、年代相对较新的鲁能7号院颐景润园小区和鲁能7号院颐景润园小区进行对比。
项目 | 鲁能7号院颐景溪园小区 | 鲁能7号院水岸公馆 | 中铁花溪渡小区 |
位置 | 顺义马坡 | 顺义马坡 | 顺义马坡 |
开发商 | 北京顺义新城建设开发有限公司 | 北京顺义新城建设开发有限公司 | 北京中铁润丰房地产开发有限公司 |
房屋属性 | 商品住宅房 | 商品住宅房 | 商品住宅房 |
均价 | 40557元/㎡ | 38013元/㎡ | 40718元/㎡ |
建筑时间 | 2011年-2015年 | 2013年-2015年 | 2012年-2015年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 85㎡-86㎡两居 118㎡-184㎡三居 | 84㎡-86㎡两居 86㎡-143㎡三居 | 85㎡-90㎡两居 92㎡-179㎡三居 199㎡-203㎡ 四居 |
物业公司 | 北京鲁能物业公司 | 北京鲁能物业公司 | 北京中铁第一太平物业服务有限公司 |
物业费用 | 2.98元/㎡/月-3.06元/㎡/月 | 2.98元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月-3.60元/㎡/月 |
优点 | 1.地上停车免费,节省资金,车位比1:1.1,车位充足,停车方便 2.配套设施完善,贴合居民需求 3.生活气息浓厚、社区氛围好 | 1.房龄比较新,社区配套设施比较完善,居住舒适度高 2. 周边商业、医疗等配套齐全,生活便利 3.户型较小,总价较低,购房压力较小 | 1. 小区周围配置齐全,生活便利 2. 小区生活氛围好,居住起来更加舒心 3. 绿化面积较大,居住环境优美 |
缺点 | 1.非机动车车棚不足, 2.部分墙皮存在老化的现象 | 1.小区非机动车乱停乱放现象严重 2.距离小区6公里内无地铁,交通不便 | 1.临近公路,会受到噪声影响 2.距离地铁站较远,交通不便 |
分析 | 三个小区比肩而立,都处于顺义马坡商圈,周边基础设施相近,小区内部设施大同小异。 首先从绿化率来说,相比于颐景溪园小区绿化率30%,水岸公馆和中铁花溪渡小区小区绿化率更高。 其次小区户型方面,鲁能7号院水岸公馆和中铁花溪渡小区有较小户型、总价较低,能够减轻购房者的压力,适合预算不足的刚需购房者。同时中铁花溪渡小区户型较多,购房者的选择范围更大。 虽然从生活费用以及购房总价来看,鲁能七号水岸公馆更占优势。但是在与鲁能7号院颐景溪园小区和中铁花溪渡小区的对比中显示出,鲁能7号院水岸公馆小区的社区管理方面存在不足,小区非机动车乱停现象严重,且车位数只有500,如果是对社区管理和车位比有着高要求的购房者,可以综合考虑一下。 总的来说,预算不足或者养老人群可以选择单价相对较低,户型相对较小的鲁能7号院水岸公馆,而鲁能7号院颐景溪园小区户型相似,面积更大,更适合大家庭居住。而中铁花溪渡小区户型相对更全面,能满足绝大部分购房家庭的户型需求。 |