联港嘉园小区位于天宫院北商圈，天宫院北商圈位于南六环内。商圈东侧与黄村商圈贴合，大体以新源大街为界，同心圆广场东南角为最东端；南侧是天宫院南商圈，以南六环为分界线；西侧是房山良乡商圈，大体以宝兴高尔夫俱乐部为界；北侧是芦城乡商圈，大致以清源公园南侧的铁路线为界。

天宫院北商圈地处大兴西部组团南部，其主要功能定位是为商圈南侧的生物医药基地提供居住功能和生活配套。

商圈内的交通资源主要有4号线大兴线、南六环等，圈内交通便利。商圈内的医疗资源主要有大兴区北臧村镇中心卫生院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有华联超市、如邻超市等。主要生态休闲资源有念坛公园、大兴滨河森林公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在5-10年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.2万/㎡；商圈内目前暂无新建住宅在售。天宫院北商圈二手房供应充足，以次新小区为主，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在生态资源和产城融合预期方面，是大兴主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和生物医药基地企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园等方向。

根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于天宫院北商圈，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置处在天宫院北商圈东南角的城乡结合地带，周边配套较为薄弱，未来的最高售价是5.7万/㎡。如果未来产品以最高限价销售的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的普通住宅盘形成竞争关系。但由于天宫院北商圈内住宅稀少，新盘入市可能从数字上拉高商圈整体均价，无实际意义。所以新地块新产品未来入市，对商圈二手房市场的影响微乎其微，同时会为区域内居民提供更丰富的选择。

天宫院北商圈是大兴生物医药基地的主要功能拓展区之一，主要是为基地提供居住、休闲娱乐等功能配套服务。而生物医药基地是全国“首批战略性新兴产业集群”，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大使命。天宫院北商圈的发展前景，主要体现在居住配套方面。

整个天宫院商圈的发展，完全不同于传统商圈的“先城后产，自然生长”模式，它是先由产业拉动，而后才建设居住配套的“先产后城”模式。在此模式驱动下，必然是城市发展紧紧跟随产业规模的增长而“生长”。而大兴生物医药产业园区作为大兴五大产业区之一，无论从政策支持层面还是经济发展层面去观察，它都是大兴区的重要经济支柱。所以其居住配套功能的快速完善是可以预期的，大兴区府官网也明确提出，十四五期间着力打造天宫院区域的时尚休闲功能，以满足域内居民的更高品质生活需求。

1、小区均价低：相较于周边其他楼盘，小区均价和总价较低，首付压力小。

2、小区产品设计好：小区多数楼栋为板楼，户型南北通透，房子的采光性好。

3、小区内部配套丰富：小区内有凉亭、长椅、棋牌桌、花园等配套，丰富了小区居民的业余生活。

4、居家生活方便：小区底商种类和数量众多，且附近有大型超市，日常生活购物方便。

截止到2021年8月，联港嘉园的挂牌均价是2.9万/㎡，总价区间为175万-459万，挂牌均价环比上月下跌0.11%，挂牌房源以两居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化不大。小区目前挂牌待售的房源约46套，挂牌率为0.96%，属于较低水平。综上所述，联港嘉园的居住群体较稳定且价格相对平稳，购房者可放心购买。

购买成本方面，以90㎡两居室为例，报价255万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为89万，二套首付约为153万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

联港嘉园小区的户型有65㎡-69㎡的一居、80㎡-91㎡的两居、124㎡-126㎡的三居，老曾选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

该户型为D区90.97㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有阳台，利于冬季存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、主卧和次卧房门相对，不利于隐私。

户型二：

该户型为A区89.49㎡南北朝向两居室，其优点有

1、南北通透，采光通风好；

2、主卧有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有北向阳台，利于冬季存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、过道难以利用，浪费面积。

小区楼栋以南北朝向板楼为主，采光相对都较好，所以楼栋推荐主要从噪音影响、有无电梯、生活便利度等方面来考虑。

A区5号楼、6号楼、12号楼、13号楼等楼栋受噪音影响较小，且带有电梯，建议优先考虑。

A区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼为塔楼，采光相对较差，建议谨慎选择。

C区4号楼、9号楼、13号楼、18号楼等楼栋受周围噪音影响较小，且离小区底商和大门较近，生活便利度高，建议优先考虑。

C区5号楼、7号楼、10号楼、12号楼等楼栋，离小区底商和大门较近，生活便利度高，但是有一定的噪音影响，建议作为第二梯队考虑。

C区20号楼、21号楼、22号楼、23号楼等楼栋，离小区底商和大门较远，生活便利度低，春良路、春林大街的车辆行驶和附近工地施工有噪音影响，建议慎重考虑。

D区1号楼、3号楼、8号楼、13号楼等楼栋是板楼，采光好，且处在小区里侧，所受噪音影响较小，建议优先考虑。

D区2号楼、6号楼、12号楼、16号楼等楼栋是塔楼且带有电梯，家里有老人孩子，对电梯有需求的人群可以考虑。

D区9号楼、11号楼、19号楼、21号楼等楼栋临街，有噪音影响，且部分楼栋没有电梯，建议靠后选择。

联港嘉园属于刚需型社区，小区的绿化环境和内部配套都不错，户型种类也相对齐全，适合在天宫院北商圈内工作的刚需人群。小区价格在大兴区域内处于较低水平，大兴区域内的刚需人群也可以考虑。商圈主要的通勤方向是生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园等方向，所以同样适合在生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园工作的人群。

天宫院北商圈暂无新楼盘，天宫院南商圈新盘有绿地智汇健康城和金立天宸荟两个，都为写字楼，不具备对比性，故选择庞各庄商圈新楼盘进行对比，庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发，主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居，单价3.2万/㎡起，总价310万起，绿化率为30%，容积率为1.3，物业公司是北京美好家园物业管理有限公司，物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发，主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居，单价3.7万/㎡起，总价250万起，绿化率为30%，容积率为2.0，物业公司是保利物业，物业费为3.98元/㎡/月。

中海云筑是由北京中海兴达房地产开发有限公司开发，建筑类型为独栋别墅，单价3.8万/㎡起，总价900万起，绿化率为30%，容积率为1.6，物业公司是中海物业，物业费为3.88元/㎡/月。

四者相较，联港嘉园周边配套更成熟，而且均价和总价较低，首付压力较小，价格优势较为明显。新房则在品质和居住环境方面更好，预算充足的朋友可以考虑航城一号、和悦春风和中海云筑。

联港嘉园周边二手房均价在2.9万/㎡-3.6万/㎡，其中联港嘉园、恒大未来城和万科天地公园在同一个商圈，且价格较为接近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。