鑫苑鑫都汇小区位于天宫院南商圈，商圈位于南六环外，地处大兴北臧村镇。东侧与磁各庄商圈接壤，以京沪线为界；南侧是庞各庄商圈，以G203公路为界；西侧与房山区官道镇商圈隔永定河相望；北侧是天宫院北和黄村商圈，以南六环为界。

天宫院南商圈的区域功能定位是发展生物医药基地和打造时尚休闲商圈。

商圈内的交通资源主要有南六环、大兴机场高速、大广高速，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市利康医院、东方艾美医疗美容等，医疗资源相对薄弱。主要商业资源有龙湖北京大兴天街、华联超市等。主要生态休闲资源有永兴河湿地公园等。

作为大兴的产业板块，商圈内的商品房住宅以次新二手房为主，房龄多集中在10年以内。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有两个新盘，绿地智汇健康城和金科天宸荟均为写字楼产品，在售均价2.3万/㎡起。目前天宫院南商圈内新建商品房住宅供应较少，二手房供应充足，居住品质普遍较高，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在产业发展方面。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和生物医药基地内的企业员工为主，居住人群结构单纯，主要的通勤方向是在商圈内，其次还有西红门商圈、丰台科技园等。

根据北京市规自委官网显示，天宫院南商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近天宫院南商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和天宫院南商圈对比没有任何竞争优势。所以新地块新产品未来入市，对天宫院南商圈的影响微乎其微。

天宫院南商圈是大兴生物医药基地的主要承载区，产城融合一体，发展紧密相连。大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，素有中国药谷之美誉，主要发展前景可以从以下几方面看：

首先是居住方面，生物医药产业园区域内居住用地充足，居住环境及形式多样，可提供别墅、普通住宅、公寓等多种住房选择。在基地方圆5公里内，共有居住小区60个。在15分钟车程内有高档别墅区，半径3公里涵盖高档公寓、普通住宅、政策性住房，满足了域内居民多样化的居住需求。

其次是商业服务方面，据大兴生物医药产业基地官网显示，在市府和区府的大力支持下，截止到2021年8月，以基地为中心方圆10公里内，已经汇聚了银行类金融机构73家；大型商超、购物中心、农贸市场、便利店等共273个；各类酒店及各种公共娱乐场所一百余家，其中4星-5星级酒店4家。如此规模的配套为基地企业商务、会议、会展等提了丰富的选择，同时也为商圈内的居民提供了生活便利。

最后是产业方面，生物医药基地拥有“北京国家生物产业基地”、“首批战略性新兴产业集群”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果转化等一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大使命。医药基地现已全面启动扩区工作，未来会形成22.5平方公里的生物医药发展空间，打造千亿级医药健康产业园区，建设成为具有国内领军地位的“中国药谷·健康新城”。

1、楼栋采光好：小区楼栋为错落布局设计，楼间距大，光照充足。

2、卫生环境良好：小区内楼道、路面、车库等细节清理到位，小区整体环境干净整洁，居住舒适。

3、绿化充足：小区植物种类众多，景观设计用心，环境优美。

4、商业配套成熟：小区一路之隔就是龙湖天街，内有商场、超市、饭店等商业，商业配套完善，满足居民日常生活所需。

2021年8月，幸福里App显示鑫苑鑫都汇小区的挂牌均价是4.4万/㎡，环比上涨0.09%，挂售房源以两居和三居为主，在售房源19套，挂牌率为2%，属于正常范围。产品本身在大兴区域竞争力较强，且本小区以及大兴区域整体，近半年内的价格浮动都处于稳定状态，购房者不用担心短期内房价有较大起伏。

购买成本方面，以97㎡三居室为例，报价417万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为146万，二套首付约为250万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型有81㎡-93㎡两居，93㎡-117㎡三居，133㎡四居，小王选取两个有代表性户型进行分析。

户型一：

本户型为89㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于采光和通风；

2、明厨明卫，便于通风换气；

3、客厅带阳台，采光、视野好。

其缺点有：

1、入户门正对卫生间，影响隐私；

2、厨房较为狭窄，不利于厨具摆放。

户型二：

本户型为99㎡三居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于采光和通风；

2、三卧分离，家庭成员间互不打扰；

3、明厨明卫，便于通风换气。

其缺点有：

1、入户门正对卫生间，影响隐私；

2、次卧面积较小，居住体验不佳。

因小区A6号楼、A7号楼临街，考虑噪音影响可以谨慎选择，更推荐靠近中心花园的A1号楼、A3号楼和A5号楼，且此三栋为板楼结构，户型更好。

本小区在商圈内竞争力较强，推荐改善型人群选择，非常适合生活或者工作在天宫院南商圈的购房人群，单身人士或两口之家可以选择81㎡两居、三口之家可选择117㎡三居，家庭成员较多的可选择130㎡以上的户型；

小区距离龙湖时代天街一街之隔，对于周边商业配套要求较高的人群适合购买；小区距离地铁4号线生物医药基地站约341米，在地铁4号线沿线工作的人群也适合购买。

天宫院南商圈的新盘只有绿地智汇健康城和金立天宸荟两个，都为写字楼，不具备对比性，周边庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑，价格相近产品相似的有航城一号和和悦春风。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发，主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居，单价3.2万/㎡起，总价310万起，绿化率30%，容积率1.3，物业公司是北京美好家园物业管理有限公司，物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发，主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居，单价3.7万/㎡起，总价250万起，绿化率30%，容积率2.0，物业公司是保利物业，物业费为3.98元/㎡/月。

小区品质和内部配套方面三者不相上下，相比鑫苑鑫都汇而言，航城一号和和悦春风价格优势明显，但鑫苑鑫都汇周边配套则更为成熟。预算充足的朋友可以考虑鑫苑鑫都汇，不着急入住、首付较为紧张的人群可以选择和悦春风和航城一号。

鑫苑鑫都汇小区周边二手房均价在3.3万/㎡-4.8万/㎡，其中明发雅苑和天宫院小区同属天宫院南商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。