新凤小区位于磁各庄商圈,商圈位于南六环外,商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部,以京福路和青礼路的交汇点为最东端,以定安火车站为最南端,西侧与天宫院南商圈有部分接壤,以京沪线为边界;北侧是观音寺商圈,被南六环路隔开。
磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。
商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速,两纵一横一地铁,交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等,医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。
作为大兴的生态涵养区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡;二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售,在售均价4万/㎡起。
目前商圈价值主要体现在生态环境方面,商圈内主要居住人群以大兴原住民为主,其次是域内和周边企业的工作人群,主要的通勤方向是新发地和草桥方向。
根据北京市规自委官网显示,磁各庄商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,大兴区有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。
第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。
其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈,未来的最高售价是5.7万/㎡,此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价,不会和磁各庄商圈形成竞争。所以新地块新产品未来入市,对磁各庄商圈几乎没有影响。
磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带,其区域功能定位是城市生态绿心,产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业,为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看:
一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上,它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构,其中一轴即为绿色南中轴,未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素,全面提升绿色空间规模与质量,推进森林城市建设,打造集中连片的大型森林斑块,优化区域生态环境品质,到2035年全区森林覆盖率不低于35%。
二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽,也是全球最大的空港之一,其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上,年货物吞吐量400万吨,以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿,预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下,磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点,依托生态休闲资源禀赋加持,未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。
1、小区均为6层板楼,楼间距较大,小区周围也没有过高的建筑物遮挡,楼层采光较好。
2、小区户型设计较好,大部分都是南北通透,而且户型相对规整,浪费面积少。
3、小区内有运动广场且健身设施较齐全,方便小区居民日常休闲锻炼。
4、小区临近孙村公园、刘一村公园、新西凤渠湿地公园等公园,周边生态资源较好,舒适宜居。
截止到2021年8月,新凤小区的挂牌均价是2.3万/㎡,总价区间为175万-330万,挂牌均价环比上月下跌0.41%,挂牌房源为两居和三居。从过去6个月的数据来看,小区价格一直处于相对平稳状态,整体变化非常小。相较磁各庄商圈和大兴区域来说,新凤小区的均价一直偏低,尤其是与大兴区的均价相差较大。结合房源情况以及新凤小区所在区域未来的规划来看,目前的价格还是值得考虑的。
购买成本方面,以87㎡两居室为例,报价175万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普宅,首套首付约为61万,二套首付约为105万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
小区户型为两居和三居,两居面积段为62㎡-95㎡,三居面积段为87㎡-120㎡,下面选取两个有代表性的户型进行分析。
2.1、户型一
本户型为94.55㎡南北两居室,其优点有四:
1、南北户型,利于采光和通风;
2、两个卧室不相连,家庭成员间互不打扰;
3、客厅有阳台,便于晾晒衣物;
4、厨房有阳台,便于存储食物。
其缺点有一:
1、卫生间无窗,不利于通风。
2.2、户型二
本户型为120.14㎡南北三居室,其优点有四:
1、南北户型,利于采光和通风透气;
2、客厅有阳台,便于晾晒衣物;
3、厨房有阳台,便于存储食物;
4、户型相对规整,浪费面积少,利于家具摆放。
其缺点有二:
1、卫生间无窗,不利于通风;
2、卧室B和卧室C相连,家庭成员间容易相互打扰。
小区均为6层板楼,楼间距较大,每栋楼的采光都很不错,但是小区6号楼离六环路较近,有噪音影响,建议谨慎选择。小区7号楼、8号楼、9号楼位于小区中间位置,相对安静并且离小广场较近,便于休闲运动,建议优先选择。
新凤小区属于刚需型社区,小区的单价较低,适合大兴区域资金不太宽裕的人群。同时小区周边有多个公园,也适合对生态资源有一定要求的人群。此外从小区出发自驾,二十多分钟便可到达新发地和草桥区域,在这两个区域附近工作且以自驾为主的上班族也可以考虑。
磁各庄商圈的新盘比较少,只有两个,分别是北京城建密码和融创公园壹号,其中北京城建密码为写字楼,不具对比性,可对比的普通住宅盘只有融创公园壹号。该楼盘是由北京政融大道地产有限公司开发,户型以73.5㎡-99㎡的两居和三居为主,单价4万/㎡起,总价270万起,绿化率30%,容积率1.8,物业公司是融创物业服务集团有限公司北京分公司,物业费为3.8元/㎡/月。相比新凤小区而言,融创公园壹号的居住环境相对更优,物业服务也会相对更好,但价格也相对较高。综合来看,预算充足且注重居住品质的朋友可以考虑融创公园壹号,如果想找性价比更高的,则优先考虑新凤小区。
新凤小区周边二手房均价在2.3万/㎡-3.5万/㎡,其中首地浣溪谷、蓝桥驿苑和新凤小区距离较近,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 新凤小区 | 首地浣溪谷 | 蓝桥驿苑 |
位置 | 磁各庄商圈 | 磁各庄商圈 | 磁各庄商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 |
售价 | 2.3万/㎡ | 3.3万/㎡ | 3.2万/㎡ |
交房时间 | 1996年-2005年 | 2014年 | 2014年 |
可选户型 | 62㎡-95㎡两居 87㎡-120㎡三居 | 84㎡两居 112㎡-115㎡三居 128㎡-129㎡四居 | 55㎡-56㎡一居 80㎡-81㎡两居 |
物业公司 | 北京兴德顺物业管理有限公司 | 北京首地物业管理有限公司 | 北京兴业万源物业管理有限公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月 | 2.58元/㎡/月-2.98元/㎡/月 | 2.10元/㎡/月 |
突出优点 | 1、小区楼间距较大,采光良好 2、小区停车不收费,并且车位相对充足 3、物业费低,节省居住成本 | 1、小区绿化环境较好,植被种类多样 2、户型相对齐全,可选择面宽 3、物业服务管理较好,居民认可度高 | 1、有小面积户型,购买总价相对较低 2、卫生环境较好,干净整洁 |
突出缺点 | 1、小区卫生环境一般,有待提升 2、小区路面坑洼不平,容易积水且存在一定安全隐患 | 1、车位相对紧张,停车困难 2、小区租户较多,人员流动性大 | 1、自采暖,生活成本高 |
分析结论 | 三个小区同属于磁各庄商圈,配套价值相差不大,产品价值差异主要在于房龄、绿化环境以及有无电梯方面。房龄较老的是新凤小区,首地浣溪谷和蓝桥驿苑房龄相同,都相对较新。绿化环境方面,三个小区中首地浣溪谷绿化环境相对较好,其次是蓝桥驿苑,再者是新凤小区。电梯方面,新凤小区无电梯,首地浣溪谷和蓝桥驿苑均有电梯。生活和交通配套方面,三个小区相差不大。价格方面,首地浣溪谷单价相比较高,蓝桥驿苑次之,新凤小区相对较低。综合来看,注重居住品质的人群,优先选择首地浣溪谷,其次是蓝桥驿苑。如果需要考虑首付资金且想要性价比高的,优先考虑新凤小区。 |