国韵村小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅有京能电建洺悦湾和中南湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。

由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年“大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、小区品质好。小区均为板楼设计，南北通透，绿化率高，景观造型多，居住舒适。

2、服务管理到位。小区采取管家服务方式，能更好的服务于居民。小区是封闭式管理，出入需刷卡，安全方面有保障。小区整体环境干净整洁，公共设施维护到位，生活品质有保证。

3、小区内有健身会所。居民不出小区门，就可以参加健身、游泳、娱乐等项目，非常方便。

4、周边公园多。小区周边有旺兴湖公园等3个大型公园，生态环境好，休闲娱乐有去处。

5、自驾出行方便。小区距离德贤路150米左右，自驾2.5公里即可以南四环榴乡桥，去往大红门、国贸等地方便。

2021年8月，幸福里App显示国韵村的挂牌均价是6.0万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.75%，总价区间为850万-1250万。挂牌房源以四居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格呈缓坡慢爬的趋势，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

国韵村处于旧宫商圈，商圈均价4.5万/㎡，本小区价格明显高于商圈均价，说明品质高于商圈平均水平，在整个区域范围内，具有一定的竞争力优势。

购买成本方面，以139㎡三居室为例，报价850万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为340万；二套首付约为680万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区户型有86㎡-88㎡的两居、109㎡-139㎡的三居、174㎡-175㎡的四居。下面我们来着重分析下86㎡的两居室和139㎡的三居室。

户型一

本户型为86㎡南向两居室，其优点有：

1、南向户型，采光好；

2、客厅有独立阳台，便于晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于通风换气。

户型二

本户型为139㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北朝向，有利于通风；

2、客厅有阳台，便于晾晒；

3、有储物间，便于存放；

4、主客卫分离，便于使用。

其缺点有：

1、卧室A异形，不利于设计大床；

2、双卫均为暗卫，不利于通风换气。

小区共有13栋楼，均为板楼。小区西侧150米左右是连接南四环与南五环的主干道德贤路，每天车流量较大，会有噪音影响，其中3号楼、4号楼、8号楼、10号楼、14号楼位于小区西边，喜欢安静的，建议谨慎选择这5栋楼。

小区南侧是小龙河，向南可以观河景，且视野广，15号楼、16号楼位于小区最南侧，喜欢河景的，推荐选择这2栋楼。小区中心位置，有多种景观，距离会所也近，居住体验佳，建议优先选择位于小区中间的6号楼、7号楼、11号楼、12号楼。

小区属于改善型社区，绿化环境好，并且物业管理比较到位，适合注重小区品质的人群。

小区距离德贤路约150米，去南四环自驾方便，适合在南四环沿线工作的人群。

小区周边公园多，适合家有老人的家庭，休闲娱乐，就近可以解决。

旧宫商圈内的在售新房有两个：京能电建洺悦湾、中南湾，其中中南湾位于小区南侧6公里处，不具可对比性，这里不展开。

京能电建洺悦湾是由北京京能海赋置业有限公司开发的，主打86㎡-133㎡两居、三居，均价5.3万/㎡起，总价432万/套起，交房时间2023年6月30日。

就建筑品质、居住环境而言，两者相差不大，但新房单价低，距离地铁站近。如果考虑首付预算因素及周边生活购物休闲娱乐配套氛围，对入住时间不紧迫的，可以选择京能电建洺悦湾。若是想即买即住，建议选择国韵村。

国韵村周边二手房报价在3.9万/㎡-6.5万/㎡。其中中冶德贤公馆、首开保利熙悦诚郡，同属于改善型小区，且距离较近，具有一定的竞争力，所以选择这两个小区做对比。