海悦公馆小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院，北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、new mart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以小编认为新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、高层楼栋设计风格恢弘大气，楼栋简洁时尚质感卓越，高层大开窗的设计给居住者带来更好的室内视野。

2、小区的健身设施和绿化区域互相结合在一起，周围的绿植能更好的净化空气，利于业主们锻炼身体做有氧训练。

3、小区的户型设计比较多样，在楼栋、楼层中的分布也比较均匀，购房者可以有更丰富的个性化选择。

4、海悦公馆地处成熟商圈，周边餐馆、银行、商场等各类资源配套齐全，能很好的满足业主们的生活需要。

通过幸福里app查询，截至2021年8月18日，该小区目前在售均价39705元/㎡，环比上升0.06%。小区平均价格波动不大，整体呈上升趋势小区平均售价与大兴平均售价相近，高于观音寺平均售价。

购房成本方面，截至2021年8月18日，99㎡三室两厅户型，报价412万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。该套房为普宅，即该套房源首套首付为164.8万，二套首付为329.6万。

小区有40㎡-56㎡一居、56㎡-86㎡两居、99㎡三居。选择小区户型76㎡两室一厅和81㎡两室一厅进行分析。

小区一共2栋住宅楼，其中42号楼楼层数较少，43号楼楼层数较多。其他方面小区楼栋差异不大，购房者可自行进行选择。

1、小区户型面积小，价格较低，购房压力相对较小，适合刚需人群。

2、小区绿化率较高，楼栋和道路周围种有树木，环境优美，注重小区内部环境的人群可以选择。

3、小区周边有多个购物中心，日常购物、娱乐比较便利，适合年轻的消费群体。

截至2021年8月14日，大兴区观音寺商圈内没有新房，现选择距离最近的融创公园一号和清城国际中心作为比较。

融创公园一号于2020年5月1日开盘，是由政融大道地产有限责任公司开发的项目，物业为融创物业集团有限公司北京分公司。融创公园一号单位面积售价为44000元/㎡。对比海悦公馆，融创公园一号单位面积价格较低，总价方面融创公园一号总价也较低。资金较为紧张可考虑融创公园一号入手。融创公园一号内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可融创公园一号。

清城国际中心于2016年3月26日开盘，是由北京龙熙房地产开发有限责任任公司开发的项目，物业为北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司。清城国际中心单位面积售价为44000元/㎡，对比海悦公馆，清城国际中心单位面积价格较高，总价方面清城国际中心最低总价较高，资金较为紧张可考虑海悦公馆入手。清城国际中心内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑清城国际中心。

小区周边二手房的报价在3.4万/㎡-4.1万/㎡，其中海悦公馆与首创美澜湾F区和盛嘉华苑整体相差不大，同处观音寺商圈，故选择这两个小区进行对比。