格林云墅位于磁各庄商圈，商圈位于南六环外，商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部，以京福路和青礼路的交汇点为最东端，以定安火车站为最南端，西侧与天宫院南商圈有部分接壤，以京沪线为边界；北侧是观音寺商圈，被南六环路隔开。

磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速，两纵一横一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡；二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售，在售均价4万/㎡起。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是新发地和草桥方向。

根据北京市规自委官网显示，磁各庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价，不会和磁各庄商圈形成竞争。所以小康认为新地块新产品未来入市，对磁各庄商圈几乎没有影响。

磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带，其区域功能定位是城市生态绿心，产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业，为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上，它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构，其中一轴即为绿色南中轴，未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素，全面提升绿色空间规模与质量，推进森林城市建设，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，到2035年全区森林覆盖率不低于35％。

二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽，也是全球最大的空港之一，其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上，年货物吞吐量400万吨，以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿，预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下，磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点，依托生态休闲资源禀赋加持，未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。

1、小区产品优秀。小区容积率为1.50，是一个低密度社区，洋房、别墅都有良好的采光、宽阔的视野，能保证个人的私密空间，居住体验感好。

2、小区物业管理较负责。小区每个门都有保安，大门、单元门均有门禁系统，道路、绿植养护到位，这些都能体现出其较高的物业管理水平，保障居民生活品质同时为小区赋能。

3、小区景观设计精致。整个社区像一个精心打造的美式风格小镇，除了常规的草坪、绿植，还有多处喷泉、铜像雕塑点缀其中，营造了高品质的人文居住环境。

4、小区户型好。有89㎡紧凑三居，居住实用率高，购买成本低；还有235㎡大面积四居，居住功能强。多样的户型能满足购房人不同的需求。

2021年8月，幸福里App显示格林云墅的挂牌均价是3.63万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.05%，价格变化在正常范围，总价区间为295万-900万。挂牌房源以三居、四居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约42套，挂牌率为4.5%，属于较高水平，挂牌房源为22套三居，20套四居。

格林云墅处于磁各庄商圈，商圈均价3.1万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明小区品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以89㎡三居室为例，报价295万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为118万；二套首付约为236万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

格林云墅的主力户型为三居室和四居室，三居室面积段为89㎡-129㎡，四居室面积段为137㎡-235㎡，大多是128㎡三室两厅两卫。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为89.48㎡南北朝向三居室，其优点有三：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、客厅南向有阳台，可作为晾晒区域；

3、卫生间有窗，有利于通风换气。

其缺点有二：

1、面宽窄，进深长，部分区域光照不佳；

2、客厅过于狭长，有浪费面积。

户型二：

本户型为129.49㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、客厅和两个卧室南向，有利于采光；

3、客厅有阳台，可以做晾晒区域；

4、两个卫生间均为明卫，有利于通风换气。

其缺点有二：

1、户型不方正，有浪费面积；

2、卧室A较小，居住体验感不佳。

因小区板楼都有电梯，周边环境和小区内部环境都比较安静，所以从这方面可以无差别选择楼栋。

从户型上，三居分布在1号楼-10号楼、18号楼、19号楼、29号楼，四居为别墅，分布在13号楼-17号楼、20号楼-28号楼，购房者可根据需要的户型选择楼栋。

本小区由中低层电梯板楼和别墅组成，环境优美，附近有早市、公园，适合跟父母一起居住的购房者，也适合给父母买养老房；本小区户型为三居、四居，适合多人口家庭购买；最后，出于位置因素，本小区适合生活、工作在大兴城区、磁各庄区域、新机场区域的的首次购房人群和首次置换人群。

磁各庄商圈的新盘比较少，只有两个，分别是北京城建密码和融创公园壹号，其中，北京城建密码为写字楼，不具对比性，可对比的普通住宅盘只有融创公园壹号，由北京政融大道地产有限公司开发，容积率1.8，绿化率35%，物业费3.8元/㎡/月，主打89㎡-99㎡三居，单价4万/㎡起，总价270万起。

相比格林云墅而言，外部配套、品质不相上下。从户型来看，新盘户型主打紧凑三居，购买成本低，居住使用率高，可优先考虑新盘。从交房时间考虑，融创公园壹号交房时间是2022年9月，不如格林云墅的二手房，即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房。

格林云墅周边二手房均价在3.2万/㎡-3.7万/㎡，其中蓝桥驿苑、首地浣溪谷和格林云墅同属新型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。