五福家园小区位于昌平区沙河板块。沙河板块东临小汤山和北七家镇，北面和昌平县城及百善镇接壤，西面和海淀区的上庄镇相邻，南面是回龙观镇。板块内交通便捷，有京新高速和京藏高速两条高速路穿沙河板块而过；地铁昌平线在板块内有沙河高教园、沙河、巩华城等三站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着沙河大学城落定及未来科学城西扩，沙河的发展迎来新机遇。

相比较昌平县城和回龙观板块，沙河板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着沙河板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有中海、泰禾、保利等一线开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为三类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有五福家园、兆丰家园等；一类是仍旧存在于城中村内的自建房，典型代表有松兰堡村、于辛庄村等；另一类是以中海丽春湖墅、北科建泰禾丽春湖院子为代表的名企新盘。

由于板块位置偏远，因此板块内的配套发展目前还不尽如人意。比较有优势的配套集中体现在教育方面和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学等国内知名院校在此建分校区；休闲资源方面，有著名的昌平新城滨河森林公园，目前已经投入使用，给居民的日常休闲娱乐增加了新去处。而板块内没有三甲医院，也没有大型购物商场，在医疗和商业层面还处于待发展阶段。

作为昌平区的传统板块，沙河板块目前的居住人群还是以沙河本地人居多，其次也有在中关村科技园或生命科学园等海淀北部产业园内工作的高新产业人群。价格层面，近6个月来，沙河板块房价处于平稳增长的趋势，但仍低于昌平区均价。

2017年以来，沙河板块一直是昌平区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，昌平区内仅次于依托未来科学城发展的北七家镇，和位居奥森北侧的东小口镇持平。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，沙河板块共成交三宗住宅用地，其中2018年1月成交的丽春湖LCH-010等地块，该地块最终被中海地产以54.5亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目中海丽春湖墅；2018年11月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块，该地块最终被“华润+小米”联合体以26.57亿的价格拍下，后期开盘产品为限竞房萬橡悦府和萬橡华府；2020年12月入市的七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块，该地块最终被中公教育以30.05亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态，由于该地块附带商业用地，业内预测中公教育未来在建设办公楼的同时，住宅部分或许将优先供应内部员工购买。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年沙河板块暂无待入市地块，不过沙河目前在售新房还是比较充裕的，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

沙河板块最初的利好定位是沙河大学城，是昌平区著名的“三城一园”（另两城为昌平新城和未来科学城，一园指生命科学园）之一，侧重于高等教育和科教研发。众多高校的落地，优化了板块内的产业结构，也促进了板块内的配套完善。此外，在2019年，未来科学城西扩，沙河板块成为未来科学城“生命谷”的重要组成部分。不过该政策利好目前还没有兑现，未来将会在沙河板块落地什么产业、机构目前也无定论。因此，目前沙河板块的政策利好还是依靠沙河大学城。

1、小区楼房建造品质高，整体外观整洁不显旧，楼房外墙做了保温隔热处理，断桥铝窗户双层中空玻璃，保温隔热效果好，有比较好的居住品质。

2、小区内部便民设施完善，安保设施完全，有监控、门禁以及快递柜设置，保障了居民的安全。

3、小区内部设施完善，小区内部有一个面积较大的中心花园，可以供居民散步、休闲，中心有一个凉亭，还自带一个小小的娱乐健身区域，对于有健身需求的人群也是一个很好的放松空间。

4、小区周边生活配套成熟，小区周围也有丰富的小吃店、药房等小店满足日常所需，同时小区不远处就是隆兴购物广场，大型超市一站式购物。

通过查询发现，截止至2021年7月，五福家园小区的挂牌均价在37957元/㎡，环比下降了0.26%。从2021年2月至7月的价格趋势来看略有波动，整体呈下降趋势。但其下降幅度在正常值范围内，购房者不必过分担心。

现将主力户型为85㎡的两室和130㎡的三室做户型分析：

85㎡的两室

优点：

1、明厨明卫利于采光与通风。

2、动静分区，互不影响。

3、客厅、主卧正朝南，向阳采光好。

4、南北通透，利于空气流动。

缺点：

1、主卧正对客厅，空间私密性不强。

2、次卧正北朝向，采光较差，室内相对阴暗。

3、次卧距厨房较近，会有油烟味影响。

130㎡的三室

优点：

1、主卧、卧室和客厅正朝南，采光良好。

2、带有大阳台，视野较为开阔，同时可做晾晒区。

3、南北通透，通风良好。

4、客卫空间较大，可做干湿分离。

5、餐厅空间宽敞，适合大家庭多人就餐。

6、户型较为方正，空间利用率高。

缺点：

1、主卫为暗卫，采光和通风很差，易滋生细菌。

2、次卧紧靠厨房，会有油烟味影响

3、次卧朝北，采光性较差。

1、其中17号、19号、38号、36号、34号楼临近小区大门，出行便利，上班族可以着重考虑。

2、11号楼、12号楼、25号楼和26号楼位于小区中央，前方是圆形花园，且无任何遮挡，追求视野开阔的购房者可以考虑。

3、如果想追求商业配套，可以选择南侧的17号、39号楼，出门便有一排商业街。

4、35号楼和36号楼靠近停车场，日常可能会有一定的噪音污染，需要购房者谨慎选择。

1、小区楼房品质好，干净整洁，适合看重小区楼栋品质的购房者。

2、交通便利，外出快捷，出门不远即是地铁站，适合以地铁昌平线为主要通勤工具和昌平线各个站点工作的人群 。

3、小区周边商业建设较为齐全，适合对购物有较高要求的购房群体。

截止2021年7月，选择同为昌平区且距离较近的沙河信达国子郡和北七家的金辰府进行对比。而信达国子郡与金辰府都是大面积、高总价的小区。

其中，信达国子郡建面79㎡-115㎡在售，均价48659元/㎡。该项目位于北沙河中路与高教园附近，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设。目前在售户型主要是89㎡三居室，户型大小与五福家园相近。金辰府建面89-143㎡，均价53000元/㎡。预算充足，且不急于购房者可以考虑信达国子郡和金辰府。另外，信达国子郡与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比二手房五福家园较少。对于追求生活便利度的购房者，五福家园是比较合适的选择。

沙河商圈发展年限较长，新旧小区混杂，故此选择了地理位置相近，价格相差不大，但小区建成年代略有不同的民圆小区和冠芳园进行对比分析，以便于大家了解周边的二手房情况。