龙山华府小区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、该小区楼龄10年，房屋质量高且易于维护，隔音效果好。复古式建筑风格，优美宜居。绿化率为30%，高于部分同区域小区，楼栋周围绿植丰富一年四季都有季节性的植物点缀着小区。居住环境优美，空气清新。

2、小区内部配套设施丰富，居住舒适度较高。小区内部设有健身器材、非机动车车棚、智能垃圾分类处理箱、无障碍通道等设施，尤其其中的智能垃圾分类处理箱也是目前众多小区所不具备的，这些设施共同为居民的幸福生活保驾护航。

3、小区物业费中等，但是性价比较高，且小区为封闭式管理，有保安24小时巡逻，可以双重保障居民的人身安全、财产安全。停车费相较同类型小区也较低，居民生活成本也较低。

4、小区外部配套成熟，小区1公里范围内有多个超市，购物便利，可以满足居民日常采买的需要。小区就医便捷，周边有多家诊所以及北京龙山中医医院，走路3分钟即可到达，可以满足居民的就医需求。

截止2021年8月，龙山华府小区挂牌均价为40196元/㎡。对比上月上升约0.41%。由于龙山华府小区房龄较新，户型设计较好，居住舒适度较高，所以龙山华府小区价格近六个月整体均价高于昌平县城和昌平，且与昌平县城价格相差较大。

龙山华府小区主要成交户型为71㎡-94㎡两居室以及97㎡-122㎡三居室，其中两居近半年成交价约308万/套-410万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，近半年内成交价格整体有小幅波动，但整体来看仍呈上升趋势。

购房成本方面，小区总价最低的为54㎡一室一厅，报价250万元，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约87万元，二套首付为150万元。

小区有54㎡-69㎡一居室、71㎡-94㎡两居室、97㎡-122㎡三居室、141㎡四居室。

在此以小区较有特点的80㎡两居和97㎡三居这两个户型进行对比分析。

13号楼-16号楼距离小区门口较远，出入较为不便。5号楼距离东西门都较近，出入便利。

13号楼、8号楼位于小区较中心的位置，相对比较安静，适宜喜静人群居住。

10号楼靠近幼儿园，白天可能会有一定的噪音影响。

小区物业管理严谨，且是封闭式管理，安全性较高，适宜对安保要求较高的人群居住。

小区周边有超市、商场、餐馆、医院、银行、体育馆等，适合对生活便捷度有要求的人群。

小区位于昌平县城，该板块去往西二旗、上地等商圈较近，且小区停车费较低，降低了生活成本，对于在西二旗等地工作的上班族来说比较方便。

龙山华府小区附近新楼盘较少，仅有招商都会湾、硅谷SOHO、北京怡园三个新盘。但硅谷SOHO为商用写字楼，北京怡园相对来说建筑时间较长，故选择了距离小区3.9公里的招商都会湾小区作为对比。

作为主要居住区，小区附近二手房项目极多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、位置也相较不远的静心苑小区、东关北里小区进行对比分析。