梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。

“梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。

该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。

教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。

产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。 其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。 按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。

此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500㎡的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、 G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1、小区于1998年-2013年分批次建成，在梨园区域的众多小区中，它的建成时间较近、建筑形式新颖。小区中央区域有花园，花园中配备有儿童乐园、健身器材、凉亭座椅，可以为不同年龄段的人打造符合自身需求的休闲空间。

2、小区户型齐全，设计合理新颖，三居室南北通透，面积小，总价低；两居室有南北通透和朝南户型，采光充足；一居室是正规朝南户型。

3、小区配套在梨园商圈属于中上水平。梨园海鲜市场就在小区南侧，还有物美超市、淘宝城等，能够满足居民日常生活的基本所需。公共交通便利，北门出发步行10分钟左右就能到地铁八通线梨园站，小区东侧多条公交线路，不论是去主城区上班，还是在附近工作，都十分便利。

4、新城嘉园小区设置了警务室，并在所有的出入口都安装了门禁、监控系统。保洁人员定时打扫楼栋内部卫生，白天外部环境有专门的保洁人员打扫，尽职尽责，有效保障了住户居住环境的安全性与舒适性。

截止2021年7月份，该小区挂牌均价在45436元/㎡，对比6月份下降0.06%。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上浮和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。该小区价格浮动的原因主要有以下几点：

1.小区建成的时间较近，小区整体建筑形式新颖。

2.小区内部配套齐全，可以满足各个年龄层面的人群。

3.小区户型设计舒适合理，户型面积相对居中，所以同比其他同类型的小区总价更低一些，因此选择的人群会更多一些。

举例：

具体购房成本，拿在售的79㎡两居为例，报价总房款368万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为普宅，即首套首付129万，二套首付221万。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有66㎡一居、77㎡-97㎡ 两居、91㎡-96㎡三居，现选择小区户型80㎡两室一厅和91㎡三室一厅进行分析。

小区整体由6栋高层组成，每栋楼都包含所有户型，可以自由选择楼栋。101栋和105栋距离地铁较近，白天会有噪音困扰，夜间停运后不受影响。小区所有楼栋错落有致，楼间距都足够，采光都很充足，选择性多。

1、小区均为板楼的电梯高层设计，内部园林绿化较好，配套齐全，适合对居住环境要求较高的家庭选择。

2、小区户型多样，有66㎡正规朝南一居室，总价低，在售房源中，最少首付不到100万，适合首次购房或者新婚家庭。两居和三居也为小面积设计，面积在77㎡-96㎡适合改善型家庭选择。

3、小区安保措施比较完善，有警务室，并在所有的出入口都安装了门禁、监控系统，为业主提供安全保障，尤其适合对物业及社区安全要求高的购房人群。

4、小区临近地铁八通线梨园站488米，步行7分钟即可到达，东侧为梨园东路主干道，适合以地铁八通线及驾车出行的上班人群。

新城嘉园小区属于通州梨园区域，截至2021年7月初，该区域无新房预售项目。距离最近的新房是土桥区域的是华业玫瑰东筑项目和新华大街板块的鑫苑盛世天玺项目。

华业玫瑰东筑项目由北京君合百年房地产开发有限公司开发，70年产权住宅，塔板结合设计，毛坯交房。项目开盘时间是2019年7月，参考均价为50000元/㎡，在售房源均为131㎡左右的三居室户型，可选择性较小，价格对比新城嘉园小区略高，物业费用和物业品质也高出新城嘉园小区，适合改善型客户。

鑫苑盛世天玺项目是北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发的住宅项目，该项目2020年12月份开盘出售，70年住宅，塔板结合设计结构，项目参考均价63000元/㎡，总价540万/套起，物业费用还未定。鑫苑盛世天玺项目，在售户型均为三居室，主要针对改善型客户和购房资金充裕、对大户型有要求的人群。

新城嘉园小区对比两个新房预售项目，户型多样，一居到三居均有，价格也低于两个新房项目，两个新房项目户型均为三居，无其他户型，选择较少。新城嘉园小区更为适合首次购房和购房预算较少的家庭，两个新房项目对新城嘉园二手房影响较小。

这里选择同区域，距离较近、建成年代接近的金侨时代家园小区和泉蔷佳苑小区进行对比。

小区对比数据如下：