通州其他商圈位于通州区东南部，主要包括通州区六环以外的部分。商圈东侧以潮白河为界，与河北廊坊大厂县隔河相望；南侧与廊坊市、香河县和天津高村镇接壤；西侧是通州马驹桥商圈、台湖商圈等；最北端与顺义马桥商圈接壤。

通州其他商圈的功能定位包括三镇和多点：三镇是张家湾设计小镇、台湖演艺小镇、宋庄艺术小镇三个特色小镇。多点是潞城生态智慧小城镇、漷县文化健康小城镇、西集生态休闲小城镇、于家务科技农业小城镇、永乐店新市镇。三镇多点是构筑城乡融合发展格局的关键功能节点、带动城市副中心整体城镇化。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京哈高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京大学人民医院(通州院区)、北京通州运通中医医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有谷德玛特生活超市、福廉美购物中心、谷德玛特购物广场等。主要生态休闲资源有张家湾公园、大运河森林公园等。

作为通州的发展中板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，老旧小区较多，房龄多集中在15-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.7万/㎡；商圈内目前有泰晤士运河东棠、首开缇香郡、首开香溪郡、鲁能格拉斯、禹州朗庭湾等五个新盘在售，在售均价2.5万/㎡起。其中鲁能格拉斯是别墅项目，首开缇香郡也有别墅在售。目前商圈内新房供应正常，价格明显低于通州其他商圈，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期和生态环境方面。商圈内主要居住人群以通州本地居民为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是通州和国贸。

根据北京市规自委官网显示，通州其他商圈2021年有一新地块入市，位于通州宋庄，属于六环外的城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡。如果新地块新产品未来以最高限价入市，新房单价会明显偏高，结合其地理位置来看，在商圈内并不具备竞争优势。同样出于地理位置原因，新产品入市不会对二手房市场造成太大影响。

通州其他商圈地域较广，它包括了张家湾、宋庄、潞城、漷县、西集、于家务、永乐店等多个小镇。作为补充城市副中心功能的多个节点和京津冀协同发展的桥头堡，每个小镇都有其独特的定位和发展规划，其发展前景需要分别看待。

张家湾设计小镇：聚焦创新设计和城市科技产业，打造成为北京设计之都、数字之都的重要平台。

宋庄艺术小镇：突出文化引领，聚焦文化创意产业，打造更具国际影响力的宋庄文化品牌。

潞城生态智慧小城镇：重点聚焦行政协同和大尺度生态空间建设，重点发展智库经济，布局田园交往功能。

马驹桥科技服务小城镇：重点实施“西提东进”战略，重构产业链，壮大新增长点，打造马驹桥智能制造基地。

漷县文化健康小城镇：重点发展大健康产业，打造医养康研一体化产业链，发展古城特色文旅产业和农业休闲旅游产业，打造京东运河古城。

西集生态休闲小城镇：重点发展高品质绿色产业和网络安全产业，强化综合配套，进一步将生态优势转化为发展优势。

于家务科技农业小城镇：持续集聚优质资源，做大做强科技种业，打造国家种业硅谷。

永乐店新市镇：重点加快产业转型升级，同步推进综合配套设施建设，超前布局，构建承接功能疏解的基础框架，打造京津发展轴重要节点。

1、品质感受好：融创开发，建筑美观大气，大量使用进口石材，居住品质感受好。

2、小区绿化优美：小区有花园水系，园林设计自然优美，有人造河谷，绿化率60%，居住环境优美。

3、小区产品丰富：小区有叠拼、联排、独栋产品，能满足多梯次需求，方便业主选择。

4、物业服务好：开发商自持物业，墅区干净卫生，花草修剪整齐，管家24小时响应，管理水平高，业主居住省心。

2021年8月，幸福里App显示融创千章墅的挂牌均价是4.5万/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.38%，挂牌出售房源4套，挂牌率约0.1%。挂牌房源以三居和四居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。融创千章墅处于通州其他商圈，商圈均价3.6万/㎡，本小区价格明显高于商圈均价和通州区，在整个区域范围内，具有明显的竞争力优势。

购买成本方面，以251㎡两室三厅户型为例，报价1100万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于非普宅，首套首付约为440万，二套首付约为880万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区有238㎡-267㎡两居、251㎡-451㎡三居、227㎡-445㎡四居、252㎡-507㎡五居。现在取两个有代表性的户型进行分行。

户型一

本户型为252㎡的两室三厅，其优点有：

1、南北朝向，采光通风效果好；

2、餐厅客厅独立分区，功能性强；

3、两个卧室各处一层，家庭成员互不打扰；

4、一层待客，二层三层居住，公私区完全分离，私密性好；

5、每层一个大露台，视野好。

其缺点有：

1、暗卫，不利于通风换气。

户型二

本户型为386㎡的三室六厅，其优点有：

1、有专属车库，停放车辆方便；

2、地下一层、一层均有小院，休闲时光可以享用；

3、房间内有电梯，上下楼方便；

4、餐厅客厅独立分区，功能性强；

5、承重墙体分布在四周，改造空间大，方便业主随心设计功能区；

6、三个卧室每层一个，家庭成员互不打扰。

其缺点有：

1、南向窗户普遍较窄，影响采光。

从噪音方面看，墅区四周邻路，虽然车少人少，但项目北侧的首开香溪郡有很多业主装修，拉货大车较多，有些噪音影响，所以建议选择靠近墅区中心的楼栋，更为安静。

从景观设计方面看，融创千章墅内部的主景观带位于小区中心，贯穿南北，所以建议选择靠近景观带的楼栋，方便散步消遣。

项目距离通州运河CBD、金融街园中园和云端产业园比较近，适合就近工作的改善和享受型需求。项目距离京通快速比较近，也适合在京通快速沿线产业园区以及国贸商圈工作的改善和享受型需求。另外，项目品质好，墅区安静，还适合追求高品质生活的退休养老人群。

商圈内目前有泰晤士运河东棠、首开缇香郡、首开香溪郡、鲁能格拉斯、禹州朗庭湾等五个新盘在售，在售均价2.5万/㎡起。其中鲁能格拉斯距离相近，价格相近，同是别墅项目，具有可对比性。

鲁能格拉斯，开发商是北京海港房地产开发有限公司，建筑面积7.5万㎡，绿化率60%，单价为4.99万/㎡，总价1616万起，在售户型是303㎡的四居室，物业公司为北京鲁能物业公司，产品类型独栋别墅和叠加别墅。

就产品本身而言，小区品质、内部环境都不错。周边配套方面，两者距离4公里左右，同享周边生态休闲资源，但交通、商业、医疗配套均欠佳。融创千章墅单价相对较低，距离通州城区也更近，建议优先考虑。

融创千章墅周边二手房报价在3.9万/㎡-6.5万/㎡。其中旭辉御锦、运通花园和融创千章墅同属别墅，且距离相对较近，具有一定的竞争关系，所以选择这两个小区做对比。