金隅七零九零小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响不大。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、小区物管服务品质好。金隅七零九零是北京金隅开发的楼盘，金隅在北京开发的项目众多。其物业管理由其下属公司北京金隅物业管理有限责任公司承接，物管服务处于同行业较高的水平，居民生活安全性和品质上能得到有效保证。

2、小区产品优秀。小区全部是高层板楼，楼间距大，一层也不影响采光。得房率高，居住舒适，有南向一居户型，带阳台，有衣帽间，大多业主将衣帽间改为卧室，扩展了功能性，71㎡就可以得到南向两居，也不失为一种实惠的选择。

3、小区绿化品质高，植被种类多样。所有楼前基本都有绿化带，还有几个小花园和小广场，花园中还有运动器械，休闲锻炼很方便。相比较同商圈其他社区，自然清新，舒适宜居。

4、小区内部设施配套完善、业态丰富。小商业街上有几个小餐馆，不想做饭了，一个电话就能填饱肚子；花园、活动广场可满足休闲娱乐需求；华联、京客隆等超市可满足日常生活用品采购。

2021月7月金隅七零九零的挂牌均价是4.32万/㎡，两居总价在310万-400万、三居总价在498万-535万，挂牌均价环比上月下降0.18%，挂牌房源有一居、两居、三居。

目前全网挂牌待售总套数约24套，挂牌率为1.3%，属于较低水平，挂牌房源为5套三居、5套两居、14套一居，近90天成交7套。挂牌率、成交数量是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，成交数量越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就相对越稳定。

购买成本方面，以84㎡两居室为例，报价360万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为126万；二套首付约为216万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

金隅七零九零挂牌在售户型有一居、两居、三居，下边我们来分别分析两个常见户型。

户型一：

本户型是89㎡南北朝向两居，其优点有四：

1、南北卧室通透，有利于卧室换气通风；

2、卧室有大阳台，利于晾晒衣物；

3、户型虽然不方正，但浪费面积却不多；

4、具备餐客分区条件，功能性强。

其缺点有三：

1、卫生间没窗户，不利于通风换气；

2、厨房比较窄，不利于家务操作；

3、客厅北向，采光不好。

户型二：

本户型是112㎡南北朝向三居，其优点有四：

1、南北方向都有窗，有利于通风；

2、具备餐客分区条件，可根据需要灵活扩展功能；

3、卧室B有飘窗，有改造空间；

4、除客卫之外，其余房间全明，整体采光效果好。

其缺点有三：

1、卫生间B没窗户，不利于干燥和通风；

2、客厅北向，采光不好。

金隅七零九零楼栋为长条型分布的小区，由于小区东、西、北三个方向都有施工，所以这三个方向的楼栋都会受到影响，小区南侧的8号楼、9号楼、10号楼三栋楼稍安静些。

本小区为刚需型楼盘，单价低，小面积两居总价也不高，相对容易上车，适合工作在通州区域的刚需、刚改人群。三口之家可选择71㎡-88㎡左右两居，家庭成员较多的可选择112㎡三居。

公共交通不是很便利，不适合地铁通勤购房者。

乔庄析块在售的新盘只有通州万国城MOMA，万国城是由北京润景房地产开发有限公司开发，在售户型有112㎡-149㎡的三居和170㎡-177㎡的四居，绿化率30%，容积率4.2，单价7.1元/㎡起，交房时间为2022年6月。

万国城外部配套比较完善，金隅七零九零略输一筹，新盘是改善型社区，户型更好，居住体验更好，但单价、总价都较高，预算充足的朋友可以考虑州万国城MOMA。金隅七零九零有小户型，上车成本低，即买即住，购房者可多方对比，选到最适合自己的房子。

乔庄板块内二手房报价在4.5万/㎡，其中金隅七零九零、蓝山国际公寓、玉桥东里属性基本一致，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。