首开万科城市之光小区位于台湖商圈，商圈位于东五环和东南六环之间。商圈东侧接壤土桥商圈，以颐瑞中二路为界，最东端到东六环路；南侧与次渠商圈相连，以徐庄桥为界；西侧是亦庄和十八里店商圈，以康华路为最西端；北侧则与豆各庄、双桥、九棵树和梨园商圈咬合，万盛南街为最北端。

台湖商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为高端总部集聚区和转型升级示范区，产业方向定位是打造成为服务京津冀、面向环渤海的综合创新区和环渤海区域高端企业总部集聚区。

商圈内的交通资源主要有地铁7号线、亦庄线、东六环、京津、京哈高速、亦庄火车站等，圈内交通网发达，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州台湖卫生院、北京肛肠医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有物美超市、华联生活等。主要生态休闲资源有北京环球度假区、台湖公园、金福湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，几乎没老商品房小区，房龄多集中在5-10年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.6万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中东亚尚品台湖是商业，阳光城京悦府是别墅，明月听蘭、城市之光东望是住宅，住宅在售在5.2万/㎡起。商圈内新房和二手房供应都比较少，二手房以次新房为主，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在生态环境和产业预期方面，是通州主要的总部基地聚集区之一。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和通州城区。

根据北京市规自委官网显示，台湖商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近台湖商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和台湖商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对台湖商圈的影响微乎其微。

台湖商圈地处通州台湖镇，产业方向定位是高端总部集聚区和转型升级示范区，发展导向是传统产业升级区和区域发展支撑区。台湖商圈作为在特色布局原则指导下的优化城市功能典范，未来的前景可从多元总部经济和大环球产业两个方面来看。

首先说多元总部经济，借助京津冀协同发展战略的契机，吸引新设立的京津冀大型国际国内企业总部落户，加快新的文化、产权、能源等要素市场引进，集聚高端商务服务业，打造华北地区最大的要素交易中心。依托商圈内环渤海高端总部基地为主要载体，大力吸引和承接国内外企业集团总部、区域性总部入驻园区，加快国家车联网产业基地等项目建设。

其次是大环球产业，主要是以北京环球主题公园及度假区建设为契机，发挥文化旅游区的平台作用。围绕北京环球主题公园项目，吸引上下游产业在通州集聚。实现一个项目形成一个产业链，带动一个区域发展。

目前北京环球影城主题公园已经开园在即，预计年客流量将达到千万级别，而人作为生产力的第一要素，千万级的人流意味着千万级别的信息载体，其必推动域内表演艺术、主题文化设计、餐饮住宿等配套服务业的蓬勃发展，逐渐形成文旅休闲上下游整条产业链条。

1、质量可靠：首开万科联合开发，品牌识别度高，建筑质量可靠，二手房议价能力强。

2、万科物业：物业管理水平高，物业人员责任心强，口碑良好，服务细致周到。

3、绿化景观优美：小区内多形态，多层次，多元素组合绿化，生活环境优美。

4、周边生态休闲多：4公里范围内有多个大型市政公园，方便业主周末休闲游玩。

截止到2021年8月，首开万科城市之光的挂牌均价是3.5万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.30%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格从3月-4月呈现下跌趋势，4月-8月呈现小幅波动。小区的均价明显低于台湖商圈和通州区域的均价，在区域内表现较弱。综合小区品质和周边配套来看，目前这个价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以89㎡三居室为例，报价480万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为192万，二套首付约为384万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区有53㎡-76㎡的两居室和89㎡-91㎡的三居室。下面取两个有代表性的户型进行分析。

本户型为74㎡的两居，其优点有：

1、南向户型，采光好；

2、餐客分离，功能分区明确；

3、卧室、客厅均有飘窗，便于设计利用；

4、厨房有窗户，方便油烟排放。

其缺点有：

1、单向户型，不利于通风；

2、卧室A的门正对客厅，有客来访不利于隐私。

户型二：

本户型为90㎡的三居，其优点有：

1、南北通透，利于通风采光；

2、餐客分离，功能分区明确；

3、两个卫生间，方便使用；

4、有独立书房，为工作学习提供一个安静的环境。

其缺点有：

1、暗卫，不利于通风换气。

小区共有10栋楼。其中位于小区西侧临街的4个楼栋，为17层-21层的板楼，两梯四户，人口密度较高；位于小区内部的6个楼栋，为8层-11层的板楼，一梯两户，人口密度相对较低。综合来看，建议选择低层板楼，居住舒适度高，且位于小区中心位置，较安静。

首开万科城市之光为次新小区，有53㎡两居到91㎡三居，小区品质高，适合预算充足的刚需型人群考虑。

小区属于台湖商圈，临近亦庄新城、次渠商圈和马驹桥商圈，适合在这四个商圈工作的人群购买。

小区距离地铁亦庄线亦庄火车站约1.5公里，亦庄线、5号线沿线工作的人群也可以选择。

台湖商圈内目前有4个新盘在售，其中东亚尚品台湖是商业，阳光城京悦府是别墅，不具有对比性，明月听蘭、城市之光东望是普通住宅，属性相同。

明月听蘭，开发商是北京通诚房地产开发有限公司，绿化率30%，容积率2.0，在售户型为96㎡-138㎡的三居和120㎡的四居，单价5.8万/㎡，总价690万起，交房时间为2023年9月30日。

城市之光东望，开发商是北京万平立通房地产开发有限公司，绿化率30%，容积率2.5，在售户型为70㎡的两居、89㎡的三居和121㎡-145㎡的四居，单价5.2万/㎡，总价450万起，交房时间为2024年6月30日。

就产品本身、周边配套方面来说，三者相差不大，但首开万科城市之光的均价为3.5万/㎡，且是现房，有明显的价格优势，建议优先选择。当然新房有大面积户型，更适合改善型的家庭购买。

小区周边的二手房均价在3.5万/㎡-6.8万/㎡左右，其中台湖银河湾、万科翡翠四季和首开万科城市之光同属台湖商圈，距离较近，价格差距也不大，有一定竞争关系，故选择此三个小区做对比分析。需要说明一下，由于首开万科城市之光有商住产品，小区均价被拉的很低，下面只取其中住宅产品进行对比，住宅均价为5.2万/㎡-6.5万/㎡。