首开万科城市之光小区位于台湖商圈,商圈位于东五环和东南六环之间。商圈东侧接壤土桥商圈,以颐瑞中二路为界,最东端到东六环路;南侧与次渠商圈相连,以徐庄桥为界;西侧是亦庄和十八里店商圈,以康华路为最西端;北侧则与豆各庄、双桥、九棵树和梨园商圈咬合,万盛南街为最北端。
台湖商圈的发展导向是“传统产业升级区,区域发展支撑区”,功能定位为高端总部集聚区和转型升级示范区,产业方向定位是打造成为服务京津冀、面向环渤海的综合创新区和环渤海区域高端企业总部集聚区。
商圈内的交通资源主要有地铁7号线、亦庄线、东六环、京津、京哈高速、亦庄火车站等,圈内交通网发达,出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州台湖卫生院、北京肛肠医院等,医疗资源相对匮乏。主要商业资源有物美超市、华联生活等。主要生态休闲资源有北京环球度假区、台湖公园、金福湿地公园等。
作为通州的产业板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,几乎没老商品房小区,房龄多集中在5-10年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.6万/㎡;商圈内目前有4个新盘在售,其中东亚尚品台湖是商业,阳光城京悦府是别墅,明月听蘭、城市之光东望是住宅,住宅在售在5.2万/㎡起。商圈内新房和二手房供应都比较少,二手房以次新房为主,挂牌房源较少,价格平稳。
目前商圈价值主要体现在生态环境和产业预期方面,是通州主要的总部基地聚集区之一。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主,居住人群结构简单,主要的通勤方向是亦庄和通州城区。
根据北京市规自委官网显示,台湖商圈2021年没有新地块入市,但在5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第三块地的位置最接近台湖商圈,未来的最高售价是6.2万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和台湖商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市,对台湖商圈的影响微乎其微。
台湖商圈地处通州台湖镇,产业方向定位是高端总部集聚区和转型升级示范区,发展导向是传统产业升级区和区域发展支撑区。台湖商圈作为在特色布局原则指导下的优化城市功能典范,未来的前景可从多元总部经济和大环球产业两个方面来看。
首先说多元总部经济,借助京津冀协同发展战略的契机,吸引新设立的京津冀大型国际国内企业总部落户,加快新的文化、产权、能源等要素市场引进,集聚高端商务服务业,打造华北地区最大的要素交易中心。依托商圈内环渤海高端总部基地为主要载体,大力吸引和承接国内外企业集团总部、区域性总部入驻园区,加快国家车联网产业基地等项目建设。
其次是大环球产业,主要是以北京环球主题公园及度假区建设为契机,发挥文化旅游区的平台作用。围绕北京环球主题公园项目,吸引上下游产业在通州集聚。实现一个项目形成一个产业链,带动一个区域发展。
目前北京环球影城主题公园已经开园在即,预计年客流量将达到千万级别,而人作为生产力的第一要素,千万级的人流意味着千万级别的信息载体,其必推动域内表演艺术、主题文化设计、餐饮住宿等配套服务业的蓬勃发展,逐渐形成文旅休闲上下游整条产业链条。
1、质量可靠:首开万科联合开发,品牌识别度高,建筑质量可靠,二手房议价能力强。
2、万科物业:物业管理水平高,物业人员责任心强,口碑良好,服务细致周到。
3、绿化景观优美:小区内多形态,多层次,多元素组合绿化,生活环境优美。
4、周边生态休闲多:4公里范围内有多个大型市政公园,方便业主周末休闲游玩。
截止到2021年8月,首开万科城市之光的挂牌均价是3.5万/㎡,挂牌均价环比上月上涨0.30%,挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看,小区价格从3月-4月呈现下跌趋势,4月-8月呈现小幅波动。小区的均价明显低于台湖商圈和通州区域的均价,在区域内表现较弱。综合小区品质和周边配套来看,目前这个价格还是值得考虑的。
购买成本方面,以89㎡三居室为例,报价480万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套首付80%。即该套房源属于非普宅,首套首付约为192万,二套首付约为384万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
小区有53㎡-76㎡的两居室和89㎡-91㎡的三居室。下面取两个有代表性的户型进行分析。
本户型为74㎡的两居,其优点有:
1、南向户型,采光好;
2、餐客分离,功能分区明确;
3、卧室、客厅均有飘窗,便于设计利用;
4、厨房有窗户,方便油烟排放。
其缺点有:
1、单向户型,不利于通风;
2、卧室A的门正对客厅,有客来访不利于隐私。
户型二:
本户型为90㎡的三居,其优点有:
1、南北通透,利于通风采光;
2、餐客分离,功能分区明确;
3、两个卫生间,方便使用;
4、有独立书房,为工作学习提供一个安静的环境。
其缺点有:
1、暗卫,不利于通风换气。
小区共有10栋楼。其中位于小区西侧临街的4个楼栋,为17层-21层的板楼,两梯四户,人口密度较高;位于小区内部的6个楼栋,为8层-11层的板楼,一梯两户,人口密度相对较低。综合来看,建议选择低层板楼,居住舒适度高,且位于小区中心位置,较安静。
首开万科城市之光为次新小区,有53㎡两居到91㎡三居,小区品质高,适合预算充足的刚需型人群考虑。
小区属于台湖商圈,临近亦庄新城、次渠商圈和马驹桥商圈,适合在这四个商圈工作的人群购买。
小区距离地铁亦庄线亦庄火车站约1.5公里,亦庄线、5号线沿线工作的人群也可以选择。
台湖商圈内目前有4个新盘在售,其中东亚尚品台湖是商业,阳光城京悦府是别墅,不具有对比性,明月听蘭、城市之光东望是普通住宅,属性相同。
明月听蘭,开发商是北京通诚房地产开发有限公司,绿化率30%,容积率2.0,在售户型为96㎡-138㎡的三居和120㎡的四居,单价5.8万/㎡,总价690万起,交房时间为2023年9月30日。
城市之光东望,开发商是北京万平立通房地产开发有限公司,绿化率30%,容积率2.5,在售户型为70㎡的两居、89㎡的三居和121㎡-145㎡的四居,单价5.2万/㎡,总价450万起,交房时间为2024年6月30日。
就产品本身、周边配套方面来说,三者相差不大,但首开万科城市之光的均价为3.5万/㎡,且是现房,有明显的价格优势,建议优先选择。当然新房有大面积户型,更适合改善型的家庭购买。
小区周边的二手房均价在3.5万/㎡-6.8万/㎡左右,其中台湖银河湾、万科翡翠四季和首开万科城市之光同属台湖商圈,距离较近,价格差距也不大,有一定竞争关系,故选择此三个小区做对比分析。需要说明一下,由于首开万科城市之光有商住产品,小区均价被拉的很低,下面只取其中住宅产品进行对比,住宅均价为5.2万/㎡-6.5万/㎡。
小区名称 | 首开万科城市之光 | 台湖银河湾 | 万科翡翠四季 |
位置 | 台湖商圈 | 台湖商圈 | 台湖商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 5.2万/㎡-6.5万/㎡ | 6.2万/㎡ | 6.3万/㎡ |
交房时间 | 2015年-2019年 | 2016年-2018年 | 2019年-2021年 |
可选户型 | 53㎡-76㎡两居 89㎡-91㎡三居 | 54㎡-56㎡一居 78㎡-138㎡三居 182㎡-205㎡五居 | 105㎡三居 120㎡-124㎡四居 270㎡-300㎡叠拼别墅 |
物业 | 北京万科物业管理有限公司 | 北京珠江世纪物业管理有限公司 | 北京万科物业管理有限公司 |
物业费 | 3.90元/㎡/月-8.84元/㎡/月 | 5.40元/㎡/月-5.99元/㎡/月 | 4.35元/㎡/月-6.80元/㎡/月 |
突出优点 | 1、户型紧凑,适合刚需购买 2、底商丰富,居民生活便利 3、大门入口处需刷卡,物业管理严格 | 1、纯板楼小区,采光好,视野开阔 2、有大面积户型,适合人口多的家庭 3、小区内有儿童娱乐设施,带娃娱乐方便 | 1、建筑年代晚,楼栋新 2、容积率低,密度小,居住舒适 3、小区的园林设计精致,居住环境佳 |
突出缺点 | 1、小区的容积率较高,居住舒适度较差 2、小区东北侧有公租房,人员流动性大,管理不便 | 1、小区周边有在建楼盘,噪音污染大 | 1、目前业主装修季,施工现场比较多,噪音大 2、地下车库暂未使用,目前停车不方便 |
分析结论 | 三个小区同属台湖商圈,距离500米左右,同是品牌物业管理,整体的配套价值相差不多,区别主要在于产品本身、容积率、户型等几个方面。 产品方面,万科翡翠四季有板楼和叠拼,产品相对高端,台湖银河湾、首开万科城市之光均为板楼。 容积率方面,首开万科城市之光最高,台湖银河湾次之,万科翡翠四季最低。 户型方面,首开万科城市之光小面积多,台湖银河湾面积段多,万科翡翠四季户型单一。 总体而言,三个小区价格相差不大,追求高品质居住环境的,建议优先选择万科翡翠四季,且小区内有叠拼、高层板楼,可选项多;台湖银河湾的户型面积段较全,适合多层次的需求;首付预算不太充足的,建议选择首开万科城市之光,小户型较多,首付压力小。 |